나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22201 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 397-1 양정역퀸즈팰리스 1동 15층101-1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 양정역'등이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 내 제1동 제15층 제101-1503호로서,
(사용승인일 2017.03.31)

외벽 : 치장석 붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 135m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

본건 아파트 공부상 '1동'으로 표시되어 있으나, 경비실에 문의한바 '1동'은 없고, '101동'으로 호칭하며 외벽에도 '101동 '으로 표기되어 있음. (현황조사서 참조)주택도시보증공사(양도전:임차인 김윤희)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22201 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 215,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 397-1 양정역퀸즈팰리스 1동 15층101-1503호

용도: 아파트

건축물 용도: 공동주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 내 제15층

사용승인일: 2017년 03월 31일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.56㎡ (약 2.59평)

토지지분: 8.5617㎡ (약 2.59평)

건물면적 (전용면적): 49.85㎡ (약 15.08평)

건물지분: 49.85㎡ (약 15.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양정초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 21일 접수된 신한카드 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김윤희 (채권양도)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 08일

* 확정일자: 2020년 03월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김윤희 씨 간의 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다 (2026.06.16 제출).

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리관계

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025타경22201)

* 신한카드 가압류 (말소)

* 웰컴저축은행 가압류 (말소)

* 부산진구 압류 (말소)

* 소유권이전 (상속)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양정동은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 이용 및 설비

본건은 현재 공동주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 치장석 붙임 및 복합판넬 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

5.2. 단지 정보 (양정역퀸즈팰리스)

* 주소: 부산광역시 부산진구 양정동 397-1

* 사용승인일: 2017년 03월 31일

* 총 세대수: 187세대

* 최고층: 18층

* 관리사무소 연락처: 051-862-9961

5.3. 토지 이용

인접 필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

5.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 동 표시 오류

공부상 '1동'으로 표기되어 있으나, 현황은 '101동'으로 호칭하며 외벽에도 '101동'으로 표기되어 있습니다. 이는 관리사무소나 경비실 문의를 통해 확인되었으며, 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교, 주거 시설, 상업 시설 등이 밀집해 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 양정역퀸즈팰리스 아파트입니다. 지하철 1호선 양정역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로서 교통이 매우 편리하며, 양정초등학교와 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 인프라가 우수합니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

권리관계 상 임차인 김윤희 씨가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 체결로 인해 대항력이 없으며 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 건물 동 표기 오류(1동 vs 101동)가 있으나 현황 조사를 통해 확인된 사항으로, 실제 계약 시 유의하여 점검할 필요가 있습니다.

감정가 215,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려했을 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 양정역 초역세권

* 편리한 생활환경: 양정초등학교, 다수의 근린생활시설 인접

* 안정적인 권리관계: 임차인 대항력 없음 및 보증금 인수 부담 없음

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 양호한 건물 상태 예상

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (전용면적 기준):

* 2026년 5월 25일: 49.85㎡ (2층) - 180,000,000원

* 2026년 6월 9일: 49.46㎡ (16층) - 205,000,000원

* 2026년 6월 12일: 55.62㎡ (17층) - 279,000,000원

본건은 전용면적 49.85㎡, 15층 아파트입니다.

유사 면적인 49.46㎡(16층)가 205,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시세는 200,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 215,000,000원보다 소폭 낮은 가격입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 고려하여 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

권리상 인수되는 금액 없음.

예상 시세 범위: 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원

보수적인 관점에서, 시세 범위 내에서 감정가보다 낮은 금액으로 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.