나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경621 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1328 영남아파트 106동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 남동측 인근에 위치하는 영남
아파트 106동 13층 1302호로서 부근은 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고, 근거리에 부산도시
철도2호선 장산역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임,

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 25층 건물내 13층 1302호로서
외부 : 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임,

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 ,소화전설비, 지역난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대내 사다리형의 토지로 공동주택 및 부속 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30m, 북측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 18m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(절대보호구역(좌산초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구
<택지개발촉진법>.
<추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경621 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1328 영남아파트 106동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 26100만원

* 토지면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

* 건물면적(전용면적): 59.59㎡ (약 18.03평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 남동측 인근에 위치한 영남아파트 106동 13층 1302호입니다. 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 부산도시철도 2호선 장산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브 지붕의 25층 건물 중 13층에 위치한 1302호입니다. 외부 마감은 페인트이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 서하향 완경사지에 위치한 사다리형으로, 공동주택 및 부속 상가 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

서측으로 약 30m, 북측으로 약 12m, 남측으로 약 18m 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(신곡초등학교, 좌산초등학교)으로 지정되어 있습니다. 택지개발지구 내 공동주택 용지로 활용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당 (조흥은행, 1999년 8월 3일 접수, 5200만원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

1999년 2월 5일 서태덕 명의 소유권 이전 등기 후 여러 차례 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다. 2025년 1월 9일 서원빈 명의로 상속 소유권 이전 등기가 있었습니다. 총 등기부채권 합계는 682,368,272원입니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (정보 없음)

* 임차인 관련 주의 문구

임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계 및 실제 거주 현황에 대한 파악이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

아파트 단지와 학교가 밀집한 주거 지역으로, 상업 기능보다는 주거 기능이 강조된 지역입니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 해운대영남아파트

* 주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1328

* 준공년도: 1996년 8월 27일 (사용승인일)

* 총 세대수: 512세대

* 동수: 7개동

* 건물 총층수: 25층 (본건 13층)

* 전용면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

* 대지면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

* 주차대수: 총 250대 (세대당 약 0.49대)

* 관리사무소 연락처: 051-701-0431

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도

1996년 준공으로 약 30년 가까이 되어가는 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족

512세대 대비 총 250대의 주차 공간은 다소 부족하게 느껴질 수 있으며, 주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

현재 점유자 및 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구의 중심 주거 지역에 위치하며, 지하철역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 신곡초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 법적으로 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식에 따른 유지보수 필요성 및 주차 공간 부족, 임대 관계 미확인 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구의 우수한 입지 조건과 개발 잠재력

* 장산역 역세권 아파트로 인한 높은 시세 안정성 및 상승 가능성

* 교육, 교통, 생활 편의시설을 모두 갖춘 편리한 주거 환경

* 권리관계가 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 3월~4월 사이에 30400만원에서 31500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 26100만원으로, 시세 대비 약 15% 이상 저평가된 것으로 판단됩니다.

안전하게 낙찰받으면서도 시세 차익을 확보하기 위한 전략적 입찰이 필요합니다. 인수되는 권리 부담이 없고, 시세가 31000만원 내외임을 고려할 때, 감정가와 시세 중간 지점 또는 그 이상으로 입찰가를 설정하는 것이 유리할 수 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 29000만원에서 30500만원 사이로 제안합니다. 최적의 입찰가는 당시 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.