나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22169 [1] 부산광역시 중구 영주동 275-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.07.04

건물감정평가요항표

건물의 구조

*철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물(현황 지하1층, 지상2층 건물임)로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

*면적
-1층(현황 지하): 61.88㎡
-2층(현황 1층: 62.02㎡
-3층(현황 2층): 62.02㎡
-계185.92㎡

이용상태

노후화 주택으로서, 관리상태는 불량함.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비(도시가스인입) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

공부상 지상3층 건물이나, 현황 지하1층 지상2층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 노후화 건물임.

물건 비고

건물만매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 부산광역시 중구 영주동 275-3

사건번호: 부산지방법원 2025타경22169 (1)

감정가: 33,465,600원

토지면적: 0.00㎡ (토지는 매각 대상이 아님)

건물면적: 185.92㎡ (약 56.2평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (현황 지하1층, 지상2층)

건물외벽: 몰탈위 페인팅 등

건물내벽: 벽지 도배 등

건물창호: 샷시창

건물용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만 매각

2. 입지조건

부산광역시 중구 영주동에 위치하며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 부산역 및 주요 도로 접근성이 양호하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다. 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 재래시장 및 대형마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 갖추고 있으나, 건물 자체의 노후화 및 관리 상태가 좋지 않아 개선이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 물건은 건물만 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 갑11 (2025-06-20, 한국토지주택공사 강제경매개시결정)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 한국토지주택공사의 강제경매개시결정 등기 (갑11) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 을6. 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 60,000,000원, 전입일 2015-11-12, 확정일 2015-10-21). 대항력 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

* 을7. 주택임차권 (이수라, 보증금 20,000,000원, 전입일 2023-07-07, 확정일 2023-09-25). 대항력 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인에게 인수됩니다.

* 총 인수 보증금 합계: 80,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 기 *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996-02-26

* 대항력: 있음

* 임차인: 이 *

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-07-07

* 확정일자: 2023-09-25

* 배당신고일자: 2025-05-01

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 최 *

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020-01-15

* 확정일자: 2020-01-15

* 배당신고일자: 2025-07-10

* 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2015-11-12

* 확정일자: 2015-10-21

* 배당신고일자: 2024-07-05

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 기타 권리사항:

* 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 단독주택이나, 주변의 최근 거래된 연립다세대 및 다세대 주택들의 시세를 통해 지역 내 부동산 가치를 파악할 수 있습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월, 영주동 73-1번지 (연립다세대, 1969년식, 37.55㎡) 50,000,000원에 거래되었습니다. (약 133만원/㎡)

* 2026년 5월, 영주동 517-3번지 (다세대, 1998년식, 32.7㎡) 27,000,000원에 거래되었습니다. (약 82.6만원/㎡)

* 2026년 5월, 영주동 20-2번지 (다세대, 2013년식, 19.38㎡) 50,000,000원에 거래되었습니다. (약 258만원/㎡)

* 시세 분석:

* 주변의 소형 다세대 및 연립주택 거래가격을 고려할 때, 단위 면적당 가격은 82.6만원에서 258만원 수준으로 다양하게 나타납니다.

* 본 물건의 건물 면적은 185.92㎡ (약 56.2평)이며, 감정가는 33,465,600원입니다. 이는 단위 면적당 약 18만원/㎡으로, 주변 소형 주택들의 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 이는 건물의 노후화, 관리상태 불량, 그리고 토지 지분이 없는 건물만 매각되는 점 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금 총액(80,000,000원)이 감정가(33,465,600원)를 훨씬 상회하는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다.

5. 생활정보

* 주변 문화시설: 부산역 인근으로 문화시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 의료시설: 종합병원 및 병의원들이 인근에 다수 위치해 있습니다.

* 주변 쇼핑시설: 부산역 주변 상업시설 및 전통시장 이용이 편리합니다.

* 주변 공공시설: 관공서 및 기타 공공시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 관리 상태 불량: 현재 건물의 노후화가 심하고 관리 상태가 불량하여 즉각적인 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 지분이 없는 건물만 매각되므로, 토지 관련 권리나 향후 건축 가능성 등을 고려하기 어렵습니다.

* 선순위 임차인 인수: 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총 80,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 실질적인 총 취득 비용을 높이는 요인입니다.

* 공부와의 차이: 공부상 3층 건물이나 현황 지하1층, 지상2층으로 이용 중이므로, 실제 이용 상태와 공부상 현황이 다릅니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물만을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구 영주동에 위치한 단독주택 건물입니다. 건물의 노후화와 관리 상태가 좋지 않으며, 특히 토지 지분이 제외된 건물만 매각된다는 점이 특징입니다. 더불어, 선순위 임차인들의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다. 이는 가격 협상이나 투자 결정에 있어 매우 중요한 요소로 작용할 것입니다. 주변 시세 대비 낮은 감정가는 이러한 점들을 반영한 것으로 보이나, 인수 부담액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도심지 위치: 부산광역시 중구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 영주동 일대의 정비 및 개발 사업 추진 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (다만, 토지 미포함이 한계)

* 부동산 강제경매: 법원 경매를 통한 시세보다 저렴한 취득 기회를 노릴 수 있습니다. (인수되는 권리 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 33,465,600원이나, 주변 시세 및 건물 상태, 그리고 인수되는 보증금 80,000,000원을 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

건물 자체의 노후화 및 관리 상태 불량, 토지 미포함 등을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

이는 감정가(33,465,600원)보다 다소 높은 금액으로, 인근 부동산의 시세와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 파악 및 추가적인 권리 분석이 필수적이며, 인수 보증금 80,000,000원을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.