나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22145 [1] 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ""부산도시철도1호선 부산역"" 서측 인근에 소재하는 ""부산역 삼정그린코아 더시티"" 지하1층 101호, 102호, 103호로서 주변은 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이 하며, 단지 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ‘부산역’이 소재하는 등, 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상22층 건물 내 지하1층 101호, 102호, 103호로서
* 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인조석 치장 등.
* 내벽 : 시멘몰탈 위 벽지, 강화유리창 등 마감.
* 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급·배수설비, 공동 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22145 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 지하1층 101호, 102호, 103호

용도: 판매시설

감정가: 2,545,000,000원

토지면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

건물면적: 229.16㎡ (약 69.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 초량동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 부산역 서측 인근에 위치한 "부산역 삼정그린코아 더시티" 내 지하 1층 101호, 102호, 103호입니다. 주변 지역은 부산역, 공동주택, 중소규모 상가, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '부산역'이 소재하여 교통 환경이 매우 편리한 편입니다.

초량전통시장 상권 활성화 사업 지역으로 선정되어 향후 지역 상권 발전이 기대됩니다. 옛 백제병원, 초량이바구길, 초량불백거리, 초량천 등 다양한 문화 자원과 연계하여 상권 활성화가 추진될 예정입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부에 존재하지 않으며, 해당 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 임차권이나 보증금이 없음을 의미합니다.

등기부채권 총액은 1,327,771,640원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 내용이 비어 있어 정확한 권리 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 이는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 부산역과 직접적으로 연결되는 지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다. 주변은 상업지역으로 다양한 근린생활시설, 상가, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 초량 전통시장 및 초량 이바구길 등 지역 특화 콘텐츠와 연계된 상권 활성화 사업이 진행 중이어서 향후 상권 발전 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 부산 도시철도 1호선 부산역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 부산역이 있어 KTX, SRT 등 광역 교통망 접근성도 우수합니다. 주변에 다양한 상업시설, 병원, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물이 경사지에 건축되어 보는 방향에 따라 1층으로 보일 수 있다는 점은 건물 외관 및 접근성에 대한 인식을 달리하게 할 수 있습니다.

* 감정평가 시점 및 현재 기준시점까지 공실 상태로 파악됩니다. 이는 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 공실 리스크 관리가 필요함을 시사합니다.

* 임대관계가 미상으로 표기되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다. 그러나 실제 임차 관계나 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 각종 도시계획법규의 적용을 받으므로 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산역이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 판매시설로서의 잠재력이 매우 높은 자산입니다. 현재 공실 상태이나, 주변 상권 활성화 계획과 함께 향후 임대 수익 창출 가능성이 기대됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰되므로 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 경사지 건축 특성과 공실 상태에 따른 임대 전략 수립 및 잠재적 리스크 관리가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산역 초역세권이라는 최상급 입지 조건

* 풍부한 유동인구와 함께 성장하는 상권

* 매각 후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계

* 현재 공실 상태로 원하는 임차인 구성 및 운영이 용이

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 2,545,000,000원을 기준으로, 주변 상권 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 분석, 개별 상권의 임대 및 매매 시세 조사, 그리고 잠재적 공실 기간 동안의 예상 수익 등을 면밀히 분석하는 추가적인 정보 수집 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다. 본 물건의 감정가가 25.45억원임을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.