나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22205 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 225-6 경남한신아파트 상가12동 지하층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 도시철도1호선 '장전역' 남동측 인근에 위치하는 '경남한신아파트' 상가12동 지하층107호, 3층 305호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '장전역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내(상가12동) 지하층 107호, 3층 305호로서,
외벽: 치장타일 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 공부상 '생활시설'임.
기호(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 '공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 건물은 남측으로 약 9m내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 '생활시설'임. 등기부상 '경남한신아파트 상가12동'이나, 상가 외벽 표기는' 경남한신상가 A상가'로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22205 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 225-6 경남한신아파트 상가12동 지하층107호

용도: 근린상가 (공부상 '생활시설'로 등재)

감정가: 20,000,000원

토지면적: 7.46㎡ (약 2.26평)

건물면적: 26.91㎡ (약 8.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 건설공제조합

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치하며, 도시철도 1호선 '장전역'에서 남동측으로 인접해 있습니다.

* 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 3월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 현재까지 등기부상 총 채권액은 823,759,170원입니다.

* 본 경매로 인해 모든 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 주요 권리로는 소유권 보존 및 이전 등기, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인으로는 농업회사법인주식회사참당귀가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원에 2024년 10월 28일 사업자 등록을 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기부상 명칭은 '경남한신아파트 상가12동'이나, 건물 외벽에는 '경남한신상가 A상가'로 표기되어 있어 차이가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경남한신아파트 단지 내 상가 12동 지하 107호로, 아파트 입주민을 주요 배후 수요로 합니다.

* 지하층에 위치하나, 인근 장전역의 유동인구를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 상권은 주거 지역과 상업 시설이 복합된 형태로, 다양한 업종의 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 장전역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 로컬 마트 등이 위치합니다.

* 교육환경: 부곡초등학교, 금정중학교 등이 인근에 위치하며, 부산대학교 캠퍼스도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 주택가가 혼재된 지역으로, 주거 밀집도가 높습니다.

* 기타: 금정산 및 일부 공원 시설이 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮습니다. 주변에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 공부상 '생활시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 근린상가로 이용될 수 있습니다. 이는 추후 업종 변경이나 용도 제한 등에서 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 외벽 표기 및 등기부상 명칭 차이: '경남한신상가 A상가'와 '경남한신아파트 상가12동' 간의 표기 차이가 혼란을 야기하거나 법적 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 지하층: 지하층 상가라는 점은 자연 채광 및 접근성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 부산 금정구 부곡동에 위치한 경남한신아파트 단지 내 상가로, 지하철 장전역 인근에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 지하층이라는 점과 공부상 용도 상이점 등은 신중한 검토가 필요합니다.

* 모든 권리 관계는 말소되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 중복 사건 및 공부상의 명칭 차이 등은 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 장전역 역세권의 잠재력: 부산의 주요 교통망인 1호선 장전역과 인접하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 배후 수요: 경남한신아파트 단지 내 상가로서 고정적인 고객층 확보가 용이합니다.

* 저렴한 감정가: 현재 감정가가 2천만원으로, 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 본 물건의 감정가는 20,000,000원입니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 지역 상권 분석, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 단, 지하층 상가라는 점과 공부상 용도 상이점 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.