나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22199 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 222-8 혜빈골든뷰 13층1303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 낙민초등학교 북측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 로변의 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철4호선(낙민역)이
소재하는등 대중교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 13층 1303호로서,
외벽: 화강석판 붙임 및 몰탈위페인트마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

다세대주택인 것으로 탐문조사 됨.

설비내역

난방설비, 공동소화전 및 화재탐지설비, 급배수 및 위생설비, 엘리베이터설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지를 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 170m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청, 송공단, 동래부동헌,
동래향교, 동래읍성지, 내주축성비, 충렬사, 군관청))<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 180,000,000원, 임차권자 김희정의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22199 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 222-8 혜빈골든뷰 13층1303호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

* 토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

* 건물면적 (전유면적): 55.02㎡ (약 16.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가

* 총 감정가: 175,000,000원

1.4. 건물정보

* 건축년도: 2016년 (2016.07.26 사용승인)

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 13층 1303호

* 주용도: 공동주택, 업무시설 (건축물대장 기준)

* 총 층수: 14층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 동래구 낙민동 소재 낙민초등학교 북측 인근에 위치

* 주위는 공동주택, 로변 근린생활시설 등으로 형성

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 4호선(낙민역) 소재

* 대중교통 사정은 비교적 편리

2.3. 도로상태

* 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 부산지방법원 2025타경22199 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-06-23)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-21

* 확정일자: 2022-05-23

* 배당신고일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 김희정의 채권을 양수받은 것으로, 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니하는 특별매각조건 있음.

3.3. 특별매각조건

* 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(180,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함.

3.4. 인수되는 권리

* 총 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 부산 동래구 낙민동 주거지역에 위치

* 낙민초등학교 인근으로 교육환경 양호

* 로변 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성 양호

4.2. 토지이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(7구역) 등 복합적인 용도지역에 해당

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설 다수 소재

* 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근 용이

5.2. 교육시설

* 낙민초등학교가 인접하여 도보 통학 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 특별매각조건으로 임차보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 채권 양수 및 배당 관련 복잡성이 존재할 수 있음.

6.2. 이용 제한 리스크

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역 등으로 인해 향후 건축 또는 리모델링 시 용도 및 높이 제한이 따를 수 있음.

6.3. 기타사항

* 건축물대장상 주용도가 공동주택 및 업무시설로 되어 있어, 실제 이용 상태(다세대주택)와의 차이점에 대한 추가 확인 필요.

* 임대 관계는 미상으로 조사됨.

* 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 낙민동에 위치하며 지하철 4호선 낙민역 역세권에 준하는 입지를 갖춘 혜빈골든뷰 13층 1303호입니다. 2016년 준공된 건물로 상태가 양호하며, 특히 HUG 관련 특별매각조건으로 인해 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자자에게 유리합니다. 주변에 낙민초등학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 복합적인 토지이용계획으로 인한 개발 규제와 건물 사용 용도에 대한 확인이 추가로 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 미인수 조건은 매수자에게 큰 이점입니다.

* 지하철 4호선 낙민역 인근의 편리한 교통 환경.

* 2016년 준공된 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 실거래가 비교 (동일 건물 혜빈골든뷰, 2026년 2월, 전용면적 31.91㎡): 75,000,000원 (㎡당 약 2,350,000원)

* 본건 전용면적 55.02㎡ 기준 시장가치 추정: 약 129,250,000원

* 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 판단됩니다. HUG 특별매각조건이 있음에도 불구하고, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 합리적인 입찰가는 약 130,000,000원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.