나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21571 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1279 410동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남측에 위치하며, 주위는 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창호 마감입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비가 되어 있으며 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 사면으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21571 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1279 410동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

토지면적: 44.44㎡ (약 13.44평)

토지 지분: 44.44㎡ (약 13.44평)

건물면적: 59.41㎡ (약 17.97평) - 전용면적

건물 지분: 59.41㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

아파트명: 옥포덕산4차

건축물대장상 사용승인일: 1990년 12월 28일

총 동수: 10동

총 세대수: 480세대

건물 최고층: 5층

1.1. 1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남측에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 사다리형이며, 현재 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 토지는 사면이 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 진목초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 유형: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 현대캐피탈주식회사 근저당 (접수일자: 2012년 5월 29일, 채권최고액: 110,400,000원)

* 등기부채권 총액: 110,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 상업시설 현황: 본건은 주거지역 내에 위치하나, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 남측에 진목초등학교가 위치해 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 단지 내 편의시설이 있습니다.

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반적인 주거 지역으로, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차시설: 총 250대 (지상 3대, 지하 0대) 주차가 가능하며, 지상에는 전기차 충전기 5대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년에 사용승인된 건물로, 건축 후 약 36년이 경과하여 향후 수리 및 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 통상적인 아파트 상태를 기준으로 평가되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 진목초등학교 남측에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 1990년 준공된 노후된 건물이며, 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악에는 한계가 있습니다. 또한 임대 관계가 미상으로 추가적인 확인이 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 주거 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 3월, 유사 면적(57.21㎡ ~ 59.94㎡)의 본건과 동일한 '덕산4차' 아파트가 40,000,000원에 거래된 사례가 다수 확인됩니다. 본건의 감정가는 72,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

따라서, 시세와 괴리가 있는 감정가를 고려할 때, 최근 실거래가인 40,000,000원을 기준으로 잠재적인 명도 비용 및 기타 부대비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보증금 인수 부담이 없음을 감안하여, 보수적으로 시장가 수준에서 경쟁력을 갖춘 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

시장 상황 및 본건의 실제 상태에 따라 변동 가능성이 있으나, 예상 입찰가는 40,000,000원에서 48,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.