나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30948 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 13층1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '서진초등학교' 북동측 인근에 위치하는 순화로즈팰리스 오피스텔 13층 1506호(전용면적: 29.7㎡)로서, 부근은 로변 상가지대 및 아파트단지와 후면 일반주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하며 운행노선수 및 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 13층건 내 단위호로서,
사용승인일: 2008.04.10.
외벽: 돌붙임 및 모르타르위 페인트마감 등
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로서 인접지와는 등고평탄하며, 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 25m 내외의 아스콘포장도로와 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경30948 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 13층 1506호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 44,600,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 8.22㎡, 건물 면적은 29.70㎡ (전용면적 29.7㎡)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2008년 4월 10일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 평거동에 위치하며, '서진초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 로변 상가지대, 아파트 단지, 일반 주택 등이 혼재하는 지역으로, 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로는 남동측으로 폭 약 25m의 아스콘 포장도로와 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(25-30m), 소로2류(8-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 홍 에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 진주저축은행의 1번백화정지분가압류 (금550,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 894,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 52,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017년 9월 26일

배당신고일자: 2025년 6월 19일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 진주시 평거동은 '진주의 강남'이라 불릴 정도로 활성화된 신흥 번화가로 평가받고 있습니다. 로변 상가와 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 상업 시설이 발달하여 유동인구가 많은 지역입니다. 서진초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 좋으며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역적 특성을 지니고 있습니다. 다만, 과거 일부 상권 밀집 지역에서 쓰레기 문제 등이 지적된 바 있으나, 이는 해당 물건의 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다. 전반적으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 상권입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 13층 건물 중 1506호에 위치합니다.

건물 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

위생 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 면적은 29.70㎡ (약 8.98평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 대항력 있는 임차인 홍 이 존재합니다. 보증금 52,000,000원, 차임 0원이며, 2017년 9월 26일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 낙찰자가 실제 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이로 인한 추가적인 인수 비용 발생 가능성에 대한 철저한 주의가 요구됩니다.

또한, 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 평거동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 활발한 상권과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로, 인수 보증금 0원 표기와는 별개로 실제 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 말소기준권리 이후의 다수 권리가 등기되어 있으나 모두 말소될 예정이므로, 임차인 문제 해결에 집중한다면 투자 가치를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

서진초등학교와 인접한 교육 환경 및 평거동 상업 지구의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

경매 감정가 44,600,000원 대비 최근 매매 사례(2026년 2월, 29.7㎡, 11층 기준 4,000만원)를 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 2월 25일에 거래된 동일 면적(29.7㎡)의 11층 오피스텔이 4,000만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 본 물건의 감정가는 44,600,000원입니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금(52,000,000원)이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 보증금 인수액은 입찰가 산정에 직접 가산하지 않습니다.

따라서, 시장 시세를 기준으로 하되, 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시세를 4,000만원 수준으로 볼 때, 보수적인 투자 관점에서 3,900만원 ~ 4,100만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.