나이스옥션 법원경매 진주 2025타경765 [1] 경상남도 남해군 창선면 광천리 569 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 창선면 광천리 소재 ""사포마을회관"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 소형 차량 접근가능하며, 취락과의 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 현황 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역(육지부), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(2017-10-23)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

물건 비고

-지적도상 맹지이나 현황 남서측으로 포장도로에 접합.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경765 (1)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 광천리 569

용도: 전 (농지)

감정가: 25,576,000원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 김OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보 물건.

1.2. 면적 정보

토지면적: 278.00㎡ (약 84.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 광천리 소재 "사포마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량은 본 토지까지 접근이 가능하나, 인근 주요 취락 지역과의 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상으로는 맹지이나, 실제 현황으로는 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 이로 인해 차량 통행 및 진입에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 다음과 같은 법률에 따른 지역 및 구역으로 지정되어 있습니다.

* 자연환경보전지역

* 수산자원보호구역(육지부)

* 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든 축종 사육제한)

* 마을경관관리지역

* 하수처리구역(2017-10-23)

이러한 제한 사항들은 토지의 개발 및 이용에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 공유물분할을 위한 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 소유권 및 권리 변동 내역

* 1965년 1월 11일: 박 소유권 보존 등기

* 2022년 7월 28일: 박 외 5인에게 상속을 원인으로 한 소유권 이전 등기

* 2023년 8월 7일: 김 에게 강제경매(2022타경34496)로 인한 지분 전부 이전 등기

* 2023년 10월 25일: 양 에게 김 지분(13분의 2) 중 일부(13분의 1)에 대한 증여예약에 따른 이전등기청구권 가등기(인수)

* 2025년 6월 17일: 김 의 임의경매 개시 결정 (본 경매의 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리 분석 (가등기)

가장 중요한 권리 분석 사항은 갑구 6번 (2023년 10월 25일 등기)의 이전등기청구권 가등기입니다.

본 가등기는 김 씨 지분 중 일부(13분의 1)에 대한 증여 예약으로서, 권리 신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

만약 가등기된 예약이 완결될 경우, 매수인은 해당 지분에 대한 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매수 시 반드시 해결 방안을 모색해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 현재 별도의 임차인으로 인한 인수 대상 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (임대관계는 미상임.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 현황

본 물건지는 주로 농경지와 농가주택으로 이루어진 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활에 적합한 환경이며, 인근에 "사포마을회관"이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 환경

기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 인근 마을이나 읍내로 이동해야 이용 가능합니다. 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 관광객을 위한 펜션이나 리조트 등이 주변에 분포되어 있습니다 (쏠비치 남해, 라 테라스 리조트 등).

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 자격 증명 의무

본 건은 농지(전)이므로, 매수인은 낙찰 후 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 맹지 관련 문제 (현황 도로 접합)

지적도상 맹지라는 점은 개발행위 허가 등에서 제약이 될 수 있으나, 현황 남서측으로 포장도로에 접하고 있다는 점은 긍정적입니다. 다만, 도로의 법적 권리 관계 및 현황 유지 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 미확인 권리 (가등기 인수)

위 권리분석에서 상세히 설명된 이전등기청구권 가등기(증여예약)의 인수 문제는 소유권 상실까지 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다. 가등기 권리자와의 협의 또는 법적 절차 진행 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

5.4. 토지 이용 제한

본 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역(육지부), 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 공법상 제한 사항들은 토지 이용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 합니다. 남해군의 경우, 지역 환경 보전을 위한 조례나 규제가 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 특성 요약

본 물건은 경상남도 남해군 창선면의 농지(전)로서, 조용하고 쾌적한 농촌 생활을 영위할 수 있는 입지입니다. 감정가는 25,576,000원이며, 토지 면적은 278㎡(약 84.10평)입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

6.2. 매수 시 고려사항

본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '인수되는 이전등기청구권 가등기'입니다. 이 가등기 권리가 행사될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 또한, 농지법상의 취득 자격 문제, 맹지 관련 문제, 그리고 다양한 공법상 제한 사항(자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등)도 고려해야 합니다. 남해군에서는 환경 정화 활동 등을 통해 지역 관리에 힘쓰고 있으며, 혐오시설 집단화를 통한 긍정적 효과를 모색하기도 했습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 활용 가치

농지로서의 가치 또는 전원생활 부지로 활용될 수 있습니다. 다만, 가등기 문제를 해결하지 않고서는 안정적인 투자가 어렵습니다.

7.2. 가격 메리트

현재 감정가가 25,576,000원으로, 인수되는 가등기 및 농지 취득 자격 증명 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 충분한 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 권리 분석 내용을 바탕으로 산정됩니다. 특히, 매수인이 인수해야 하는 가등기의 존재 및 이로 인한 소유권 상실 가능성, 농지 취득 자격 증명 등의 제약 조건을 최우선으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

8.2. 제안

현재 감정가는 25,576,000원이지만, 인수되는 가등기 및 농지 취득 자격 증명 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다 (예: 12,788,000원 ~ 17,903,200원).

이는 일반적인 고려사항이며, 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자의 의사, 해당 지역의 실거래가, 그리고 무엇보다 가등기 권리자와의 소통 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.