나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30935 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 548-15 한보빌라맨션 에이동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 ""동성초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 중심
의 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제5층(현황 ""4층"") 제503호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내 벽 : 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로 현황 ""아파트부지""임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측 소재 왕복2차선 포장도로 및 북서측 소재 현황 폭 약6m내외 포장도로를 통해 진출입
하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

①토지 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-29호선)(접합), 소로1류(폭
10m~12m)(2011-08-04)(소로1-32호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2015-02-26)(상대보호구역)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2015-02-26)(절대보호구역)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
②,③토지 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2015-02-26)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건물 등기사항전부증명서상 ""5층""으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황 ""4층""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-집합건물 등기사항전부증명서 상 "5층"이나 집합건축물대장 및 현황 상 "4층"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30935 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 548-15 한보빌라맨션 에이동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 56,000,000원

* 토지면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

* 건물면적: 65.67㎡ (약 19.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 정

* 건물 정보: 한보빌라맨션 A동 5층 503호, 1989년 9월 25일 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 정동면 고읍리에 소재하며, ""동성초등학교"" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주택지대로, 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 비행안전제5구역(전술) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 6월 16일자 정재완 앞으로 등기된 임의경매가 말소기준권리가 됩니다.

* 등기사항 요약:

* 2018년 9월 3일: 정동훈 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2023년 2월 6일: 정동훈 외 1명 소유권 경정 (사해행위 취소)

* 2024년 1월 29일: 정재완 앞으로 지분 전부 이전 (강제경매)

* 2025년 6월 16일: 정재완 앞으로 임의경매 개시 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 집합건물 등기사항전부증명서상에는 ""5층""으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황상으로는 ""4층""으로 확인됩니다. 이로 인한 등기 및 현황 불일치에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 중심의 주택지대에 위치하고 있으며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 동성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 한보빌라맨션

* 건축년도: 1989년 9월 25일 사용승인

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 145세대

* 최고층: 5층

* 복리시설: 노인정

* 본건 전용면적: 65.67㎡ (약 19.86평)

* A동의 총 면적 (건축물 표제부 기준): 2,187㎡ (약 661.57평)

* A동 연면적 (건축물 표제부 기준): 2,169㎡ (약 656.12평)

* A동 총 세대수 (건축물 표제부 기준): 29세대

6. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 등기부상 5층, 건축물대장 및 현황 4층으로 기재되어 있어, 실제 거주 또는 향후 등기 관련 문제 발생 시 혼란의 소지가 있습니다.

* 공유물분할 경매: 소유 관계가 복잡한 공유물분할 경매이므로, 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 노후: 1989년 준공되어 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 군사시설보호구역: 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어 건축행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역 민원 가능성: 사천시 지역 내에서 채석단지, 폐기물 처리 시설 등과 관련한 주민 민원 및 갈등 사례가 검색 결과에 나타나, 간접적으로 지역 개발 및 환경 민감성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부상 층수와 건축물대장 및 현황상 층수가 불일치하는 명확한 하자가 존재합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 유의해야 합니다. 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 정확한 현황 파악 및 권리 분석을 통해 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다. 임대 관계가 미상이지만 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 공유물분할 경매 특성상 경쟁이 치열하지 않을 경우, 합리적인 가격으로 취득할 수 있습니다.

* 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 아파트(전용면적 65.67㎡)의 거래가는 2025년 11월 3층이 5,800만원, 2026년 5월과 6월에는 5층이 4,100만원에서 4,200만원으로 확인되었습니다. 층수가 높을수록 가격이 낮게 형성된 점과 등기부상 5층이나 현황 4층이라는 점을 고려할 때, 4,100만원에서 4,200만원 사이의 거래가가 현재 시세를 더 정확히 반영하는 것으로 판단됩니다.

이러한 점과 공유물분할 경매, 층수 불일치 등의 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 4,300만원에서 4,500만원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 경쟁 상황을 면밀히 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 이 금액에 대한 추가 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.