나이스옥션 법원경매 진주 2025타경747 [1] 경상남도 진주시 신안동 384-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 신안동, 진주교대부설초등학교 남서측경계지점 월편에 접면하여 소재하고 있으며,
부근은 로변으로는 근린생활시설, 후면은 단독주택, 다가구 등 공동주택 등으로 형성되어 있는 주상복합지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 접면도로 및 인접지와 대체로 등고하고 주상복합건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남측으로 폭 약20미터 아스콘포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 지구단위계획구역(2024-05-09)(평거1 지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(신안초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>,상대보호구역(신안초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(진주교육대학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(진주교육대학교교육대학원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(진주교 육대학교부설초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(진주여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대 보호구역(진주교육대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(진주교육대학교교육대학원)<교육환경 보호에 관 한 법률>,절대보호구역(진주교육대학교부설초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,주거환경개선지구(2024-05-09)(평거 지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2005-11-14 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약19 년 경과된 일반철골구조 패널지붕 2층 건물로서
외벽은 벽돌치장쌓기, 외장용석판 등
내벽은 내장용 벽지, 타일 등
바닥은 장판지, 타일 등
창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

1층은 근린생활시설
2층은 주택 등 용도로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 위생설비 등

부합물 및 종물

본건 기호2 건물 옥상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 10ea, Inverter, Cap` 약3,000-4,000w]는 건물의 부대설비로서 불가분의 관계에 있다고 사료되어 건물에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 대상물건의 내부 및 임대관계 확인 등을 위하여 2차례 방문에도 폐문되어 있고, 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부조사가 불가하여 부득이 인근주민 등으로부터 탐문되는 내용, 외부에서 관찰되는 상황, 본건 담보전례 등을 종합 참작하고 통상적인 상태를 고려하여 개략적으로 평가하였으며,

임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각, 건물 옥상에 설치되어 있는 태양광설비는 건물에 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경747 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 신안동 384-3

* 용도: 근린주택

* 토지면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

* 건물면적: 74.77㎡ (약 22.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 사용승인일: 2005년 11월 14일

* 구조: 일반철골구조, 패널지붕 (2층)

* 이용상태: 1층 근린생활시설, 2층 주택

* 부합물/종물: 옥상 태양광 설비 (건물에 포함 평가)

1.3. 감정평가 정보

* 감정가: 248,159,910원

* 감정평가 요약:

* 위치 및 주위환경: 진주교대부설초등학교 남서측 인근, 근린생활시설 및 단독/다가구 주택 혼재된 주상복합지대

* 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스 정류장 위치

* 형태 및 이용상태: 부정형 토지, 주상복합건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 남측 약 20미터 도로 접면

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 진주시 신안동, 진주교대부설초등학교 남서측에 소재하고 있습니다.

* 주변으로는 로변에 근린생활시설, 후면에는 단독주택 및 다가구 등 공동주택이 형성된 주상복합지대입니다.

* 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 남측으로 폭 약 20미터의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 강후남 (2010.02.01), 여한호 (2022.06.28)

* 근저당: 진주북부농협 (144,000,000원, 2022.06.28, 말소기준권리)

* 가압류: 마강자 (120,000,000원, 2024.12.10, 말소)

* 가압류: 정재경외 1명 (228,000,000원, 2025.03.24, 말소)

* 임의경매: 진주북부농협 (2025.06.11, 말소)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 현황.

* 등기부채권 총액: 492,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025년 06월 27일

* 확정일자: 2025년 06월 27일

* 배당신고일자: 2025년 08월 06일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 말소기준권리(근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 진주시 신안동의 주상복합지대에 위치하며, 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 복합 용도를 가지고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 다가구주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 인근 연립/연립다세대 매매 사례 분석 결과, 평당 100만 원 ~ 160만 원대의 시세가 형성되어 있습니다.

* 2025년 2월 거래: 10,400만 원 (65.94㎡)

* 2026년 6월 거래: 10,800만 원 (65.43㎡)

* 2026년 4월 거래: 4,100만 원 (39.88㎡)

* 본건은 2005년 사용승인된 건물로 인근 유사 물건 대비 건축 연식이 최신이며, 1층 상가로서의 추가 수익성을 고려하면 감정가(248,159,910원)는 이러한 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건은 진주교대부설초등학교, 신안초등학교, 진주교육대학교 등 다수의 교육기관과 인접해 있어 교육환경이 우수합니다. (관련 보호구역 다수 존재)

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 주거 환경: 단독주택, 다가구주택 등과 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 2회 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 임대차 관계 확인이 미흡하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(492,000,000원)이 감정가(248,159,910원)를 크게 상회합니다. 이는 해당 물건의 낙찰 가능성 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있으며, 유찰될 가능성을 시사합니다.

* 개발 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 다수의 학교 보호구역 지정으로 인해 향후 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 재개발/정비사업 가능성이 있으나, 사업 진행 여부, 방식, 시기 등에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로 약 19년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 신안동에 위치한 근린주택으로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 복합 용도 활용이 가능한 물건입니다. 2005년에 준공되어 건축 연식이 상대적으로 신축에 속하며, 제2종일반주거지역 등의 용도지역에 속해 있습니다. 인근에 다수의 교육시설이 밀집해 있으며, 교통 접근성도 양호합니다. 권리 분석상 인수할 채무나 권리가 없어 비교적 안전한 편입니다. 그러나 내부 조사가 불가하여 임차인 현황 및 물건 상태 파악에 한계가 있으며, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 낙찰 가능성 및 향후 투자 가치에 있어 주의가 필요합니다. 주거환경개선지구 지정은 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있으나, 구체적인 사업 계획 및 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2005년) 건물의 장점: 비교적 짧은 건축 연식으로 즉각적인 리모델링 부담이 적을 수 있습니다.

* 복합 용도: 1층 상가와 2층 주택으로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 교육 환경 우수: 다수의 학교 인접으로 안정적인 수요 확보가 유리할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 인수할 권리가 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거환경개선지구 지정에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 248,159,910원

* 주변 유사 부동산 시세 분석:

* 최근 인근 연립/연립다세대 매매가는 4,100만 원 ~ 10,800만 원 수준으로, 본 건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 건이 근린주택으로서의 용도(1층 상가 포함), 건축 연식(2005년 준공) 등에서 유사 물건과 차별화되는 가치를 지니기 때문으로 분석됩니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

* 총 채권액(492,000,000원)이 감정가(248,159,910원)를 상회하는 점은, 해당 물건이 권리관계상 문제가 없어 낙찰될 경우 채무 전액이 변제되지 않더라도 매수인이 인수할 권리는 없다는 것을 의미합니다. 다만, 이러한 상황은 경매 절차에서 높은 경쟁률을 낮추거나, 경우에 따라서는 유찰을 유발할 수 있습니다.

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 내부 조사 불가로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

* 1층 상가의 임대 수익률 및 향후 상권 변화 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제공된 정보 내에서 특이 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건의 경우, 주변 시세와 감정가의 괴리가 존재하므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 약 198,000,000원 ~ 200,000,000원

* 적정가 접근: 약 220,000,000원 ~ 225,000,000원

* 현재 시점에서는 1차 입찰에서 감정가 이하로 낙찰될 가능성은 낮아 보이며, 유찰 시 다음 기일에 경쟁 없이 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.