나이스옥션 법원경매 창원 2025타경563 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1690 중흥에스-클래스에코시티 112동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 ""진영 운동장"" 우측 인근에 위치하는 구분건물로서(중흥에스-클래스에코시티 112동 12층 1201호), 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 체육시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 내 12층 1201호로서,
(사용승인일: 2019.02.14.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 보행자 전용도로가 접하며, 북측 및 서측으로 차량 접근이 가능한 진출입로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-10), 지구단위계획구역(진영2지구), 근린공원(2013-01-10)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-01-10)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-12-20)(저촉), 하수도(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-02)(진영중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경563 (1)

* 물건종별: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 402,000,000원

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1690 중흥에스-클래스에코시티 112동 12층 1201호

* 건물명: 중흥에스-클래스에코시티

* 건축년도: 2019년 02월 14일

* 동/층/호: 112동 12층 1201호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 내 12층

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 76.91㎡ (약 23.27평)

* 건물면적: 99.69㎡ (약 30.16평)

* 토지지분: 76.91㎡

* 건물지분: 99.6863㎡

1.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 진영중흥S-클래스에코시티아파트

* 세대수: 1521세대

* 총동수: 22동

* 총주차대수: 2173대 (지하 2143대, 지상 30대)

* 최고층: 29층 (단지 정보)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영 운동장" 우측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 체육시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 단지까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)입니다.

* 근린공원(저촉), 완충녹지(저촉), 소로2류(저촉), 중로1류(저촉), 하수도(저촉) 등으로 지정되어 있어 공공시설과의 연관성이 높습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등 다양한 규제가 적용됩니다.

* 상대보호구역(진영중앙초등학교)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

2.4. 주변 시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 있습니다.

* 인근에 "진영 운동장"이 위치합니다.

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 진영읍 준공업지역에 악취관리지역으로 지정된 곳이 있으나, 본건과는 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2019.05.20 접수, 채권금액 255,600,000원)

* 소유권: 주식회사청원개발에서 이갑동에게 이전되었습니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 후 여러 가압류 및 압류가 있었으나, 모두 말소 예정으로 등기부상 최종 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 1,403,848,754원 (등기부상 모든 채권 합계)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 미상.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 시세 동향

* 최근 2026년 6월에 동일 단지 내 유사 면적(약 80~84㎡)의 아파트가 301,000,000원에서 340,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건 물건은 99.69㎡(약 30.16평)로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 더 넓습니다.

* 이러한 면적 차이를 감안할 때, 본건의 감정가 402,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

* 주변: 근린생활시설.

5.2. 교육시설

* 진영중앙초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 시설

* 인근에 "진영 운동장"이 있습니다.

* 진영역 철도박물관, 추억소환공원 등 문화 및 휴식 공간이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 임대차 관계가 미상이므로 실제 점유자의 대항력 유무 및 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다. 미확인 시 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 아파트 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이지만, 경매 물건 특성상 현황 조사 및 내부 상태 확인이 필요합니다. 노후화 또는 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 관련 리스크

* 토지 이용 계획상 근린공원, 완충녹지, 소로, 중로 등과의 저촉 사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 지역 개발 계획 또는 도로 확장 계획 등에 영향을 받을 수 있으며, 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 김해시 진영읍 중흥에스-클래스에코시티 아파트(112동 12층 1201호)는 2019년에 준공된 신축 아파트로, 단지 내 편의시설과 주변 교통 여건이 양호합니다. 등기부상으로는 권리 문제가 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 면적 대비 감정가가 시세 동향에 부합하는 수준으로 판단되나, 보다 정확한 가치 평가를 위해서는 주변 유사 면적의 실거래가 및 매물 시세를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 진영읍 내 주요 아파트 단지로, 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 권리를 동시에 취득합니다.

* 현재 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 아파트(99.69㎡)의 감정가는 402,000,000원입니다.

* 최근 동일 단지 내 유사 면적(약 80~84㎡)의 실거래가는 301,000,000원에서 340,000,000원 수준입니다.

* 본건은 이보다 면적이 넓은 99.69㎡(약 30.16평)이며, 평당 가격으로 환산 시 감정가(약 13,328,912원/평)는 최근 거래된 유사 면적보다 약간 높은 수준으로 형성되어 있습니다.

* 면적 차이를 고려하고 임대차 관계 미상이라는 리스크를 감안할 때, 낙찰가율은 감정가의 90% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 종합적인 시세 분석과 리스크 요인을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 385,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.