나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1225 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-2 마레죤 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1225 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-2 마레죤 3층304호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경1225
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 야리로 129 마레죤, 3층304호
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매7계 2025타경1225 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 야리로 129 마레죤, 3층304호 | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 144,060,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2025타경1225 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1225 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-2 마레죤 3층304호

용도: 근린생활시설 (제2종)

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 면적: 57.39㎡ (약 17.36평)

토지 지분: 57.388㎡ (약 17.36평)

건물 면적: 118.08㎡ (약 35.72평)

건물 지분: 118.08㎡ (약 35.72평)

채권자: 물OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하며, "증산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트, 근린생활시설, 문화시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태:

주변 가로망 상태가 양호하여 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분:

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. 일반적으로 임의경매의 경우 선순위 권리관계에 따라 낙찰자가 인수하는 권리가 없을 가능성이 높으나, 정확한 권리 분석은 등기부등본 및 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건물 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 304호로 구성되어 있습니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호, 강화유리 등이 사용되었습니다.

이용 상태:

현재 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

토지는 세장형의 형태로, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

물건지는 중심상업지역, 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

공부와의 차이:

공부와 현황 간에 차이는 없습니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리, 특히 증산역 인근 지역은 신도시 개발과 함께 상권이 활발하게 성장하고 있는 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 문화시설이 함께 입점해 있어 유동 인구가 풍부한 편입니다. 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종(소매점, 음식점, 사무실, 학원 등)으로 활용이 가능하며, 신도시 특성상 향후 상권의 지속적인 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

교통:

증산역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 지역 내외 이동도 용이합니다.

편의시설:

증산역을 중심으로 형성된 상업 지구 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변 문화시설 등이 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

주거 환경:

단지 주변으로 다수의 아파트 단지가 배치되어 있어 주거 환경이 안정적이며, 이는 상가 이용객의 꾸준한 확보로 이어질 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

현재 임대 관계가 불명확하여, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

신도시 상권 변동성:

물금신도시는 개발이 진행 중인 신도시이므로, 향후 상권의 변화나 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 규제:

가축사육제한구역 등 토지 이용계획상의 제한 사항이 있으므로, 해당 용도에 맞는 사업 계획 수립 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

혐오시설:

온라인 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별히 부각되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 그 영향은 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 양산 물금신도시의 핵심 지역인 증산역 인근에 위치한 근린생활시설로, 역세권이라는 지리적 이점과 배후 주거 단지의 안정적인 수요를 바탕으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 건물 상태는 일반적인 수준으로 보이며, 업종 변경이나 내부 리모델링을 통해 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 임대 관계 미확인 및 신도시 상권의 변동 가능성과 같은 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 추구할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

핵심 입지: 증산역 초역세권 상가로, 높은 유동 인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

지역 성장 잠재력: 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 양산 물금신도시에 위치하여 장기적인 가치 상승 가능성이 높습니다.

활용도 높은 상가: 제2종 근린생활시설로 다양한 업종 전환이 용이하여 임대 수익 극대화 및 시세 차익을 동시에 노릴 수 있습니다.

안정적 자산: 토지와 건물을 일괄 매각받으므로, 안정적인 자산 가치 확보가 가능합니다.

- 감정평가서요약 요향표

- 증산역 주변 시설 검색 결과

- 물금읍 가촌리 상권 검색 결과

법원 정보

울산지방법원 경매7계