나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1225 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-2 마레죤 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정엑스텐 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""증산역"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 문화시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 3층 304호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등.
내벽: 페인팅, 내부 인테리어 등.
창호: 샷시창호, 강화유리 등.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1225 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-2 마레죤 3층304호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 294,000,000원

토지 지분 면적: 57.39㎡ (약 17.36평)

건물 면적: 118.08㎡ (약 35.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 물금농업협동조합

특이사항: 재매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하며, "증산역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 문화시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

교통 및 도로상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다. 채권자로는 물금농업협동조합이 근저당 및 임의경매를 신청한 내역이 있으며, 양산시 및 동래세무서장의 압류 내역도 존재합니다.

말소기준권리: 2015년 12월 3일 물금농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 등기부 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황

대상 물건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리 일대는 아파트 단지 개발과 더불어 상업 및 문화시설이 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 증산역을 중심으로 유동인구가 증가하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

건물 용도 및 규모

건축물물리적 정보에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있습니다. 본건은 이 중 3층 304호에 해당하며, 건물 전체 호실은 27개입니다. 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설로 사용 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변에 다수의 아파트 단지가 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 근린생활시설에는 상점, 식당, 병원, 학원 등이 입점해 있을 가능성이 높습니다.

교통시설

증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건

본건은 재매각 대상 물건으로, 이는 최초 매각 기일에 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 경매가 진행됨을 의미합니다. 이전 유찰 사유나 인수 조건 등에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임대차 관계 미상

임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 명도 조건 등을 철저히 확인해야 합니다.

기타

토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상업용 건물의 직접적인 이용에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 증산역 인근에 위치한 상업용 건물(근린상가)로서, 역세권 입지 및 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 재매각 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 최저매각가의 30%에 해당하는 매수신청보증금을 준비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 인근 상업지역 입지.

개발 중인 지역으로 향후 상권 활성화 기대.

근린상가로서 다양한 업종의 입점 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 재매각 물건의 특성을 감안하여, 감정가보다 합리적인 수준에서 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다. 현재 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.