나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11886 [1] 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스턴감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 중산동 소재 ""이화초등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 학교, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건 중 4층 403호로
외벽: 모르타르 위 페인팅 등.
내벽: 벽지바름, 타일붙임, 내부 인테리어 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 난방설비 작동여부는 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 676-1
도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

중산동 1166-68
도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

중산동 1200-20
도시지역 , 자연녹지지역(2025-02-06) , 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11886 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 676-1 현우파크맨션 4층403호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

건물 면적 (전용 면적): 76.71㎡ (약 23.21평)

* 참고: 아파트의 분양 면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위 환경

대상 물건은 울산광역시 북구 중산동에 소재하며, '이화초등학교'에서 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 학교, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 준주거 지역입니다.

본 물건은 도시지역 내 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속해 있습니다.

1.1. 2.교통 및 도로

대상 물건까지 차량 접근이 원활하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 도로망 상태 역시 보통으로, 일상적인 차량 통행에 불편함이 없습니다.

최근 버스 노선이 신설되는 등 대중교통 이용이 일부 개선되었습니다.

1.2. 권리분석

1.1. 1.등기부 현황

소유권은 1997년 이옥이 씨의 소유권 보존 등기를 시작으로, 2010년 임창수 씨를 거쳐 2019년 임근택 씨에게 증여를 통해 이전되었습니다.

등기부등본 상 을7 (2020-06-10) 농소농업협동조합의 근저당권 48,000,000원은 말소 처리되어 현재는 소멸된 권리입니다.

현재 진행 중인 경매는 갑6 (2025-05-28) 더에이치자산관리대부의 강제경매(13,182,880원)에 의한 것입니다.

권리 분석 결과, 현재 등기부 상 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황 상 인수해야 할 대항력 있는 임차인이나 보증금 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업 시설

물건지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 위한 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2.혐오 시설 확인

과거 중산동 일대에 악취 민원이 있었던 음식물자원화시설이 있었으나, 이는 철거 후 '세대공감 창의놀이터'로 조성되어 주민 편의 시설로 활용되고 있습니다.

주변 지역에서 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육 시설

'이화초등학교'가 물건지 인근에 위치하고 있어 초등학생 자녀의 안전한 통학이 가능합니다.

또한 '이화중학교'도 인근에 소재합니다.

1.4. 2.편의 시설

생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 수요를 충족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.난방 설비

건물의 난방 설비 작동 여부는 경매 진행 시 또는 매수 후 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 2.토지 이용 계획 및 제한

본 물건이 포함된 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구로 지정되어 있습니다.

이와 더불어 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(중산동 취락유적, 중산동 고분군) 등의 여러 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축이나 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점으로 작용할 것으로 보입니다.

다만, 일부 설비 점검의 필요성과 토지 이용 계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

감정가 70,000,000원 대비 주변 시세는 다소 편차가 있어, 실거래가 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소 기준 권리가 명확하며, 인수해야 할 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 교육 환경: 이화초등학교, 이화중학교 등 학군 접근성이 우수하여 실수요자 중심의 투자가 용이합니다.

* 주거 환경 개선: 과거 혐오시설 부지가 공원으로 조성되어 주거 쾌적성이 일부 개선되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 (76.71㎡ 기준): 2026년 1월 6,500만원 ~ 2026년 4월 8,700만원 (단, 직거래 및 특수 거래 포함 시 편차가 클 수 있습니다).

* 본 물건의 감정가 70,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

* 최근 시세 정보에 편차가 존재하므로, 최종 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세에 대한 추가적인 면밀한 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

* 낙찰을 위해서는 감정가를 상회하는 입찰가도 고려해 볼 수 있으나, 최근 거래가 중 낮은 금액대(6,500만원)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.