나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31432 [1] 경상북도 고령군 쌍림면 용리 671 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31432 [1] 경상북도 고령군 쌍림면 용리 671 전 경매

• 사건번호: 2025타경31432
• 주소: 경상북도 고령군 쌍림면 용리 671
• 감정가: 20,552,000원
• 최저가: 10,070,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

대구서부지원 경매3계 2025타경31432 | 소재지: 경상북도 고령군 쌍림면 용리 671 | 감정가: 20,552,000원 | 최저가: 10,070,000원 | 용도: 전

1. 경상북도 고령군 쌍림면 용리 토지 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31432 (1)

소재지: 경상북도 고령군 쌍림면 용리 671

용도/지목: 전 (現 전(휴경지) 및 분묘)

감정가: 20,552,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지매각)

토지 면적: 734.00㎡ (약 222.04평)

토지 지분율: 100% (73400/73400)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 고령군 쌍림면 용리 소재 ‘용1리마을회관’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야 및 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌지역이며, 주변환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 남서측 인근까지 소형 농기계 출입이 가능하나, 지적도상 접하는 서측 도로(폭 약 2~3미터)를 통한 현황 접근은 원활치 않은 상태입니다. 제반 교통사정은 비교적 불편한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 남서하향의 완경사지대 내 부정형 토지입니다. 현재 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황은 ‘전(휴경지) 및 분묘’로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역), 영농여건불리농지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 건물은 없으며 제시외 물건으로 분묘가 소재합니다. 채무자 및 소유자가 동일인(이OO)입니다.

3.2. 법정 권리 및 제한사항

가장 큰 특이사항은 두 가지입니다.

첫째, **농지취득자격증명 제출 필수:** 본 물건의 지목이 ‘전’(농지)이므로, 최고가 매수인은 매각허가결정 전까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

둘째, **분묘기지권 성립 여지:** 본건 지상에 분묘가 소재하고 있어, 이에 대한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 소유자는 분묘 이장을 강제할 수 없으며, 토지 이용에 제한을 받게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 특성 및 상권

본건 주변은 농가주택과 농경지 위주로 구성되어 상업 시설의 발달은 미약합니다. 상권분석은 의미가 없으며, 순수한 농지 또는 장기적 관점의 투자로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 기타

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적인 농촌 마을 환경입니다. 본건은 계획관리지역이나 가축사육제한구역(250m 제한지역)으로, 축사 등 가축 관련 시설 건축 시 법적 제한을 받습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 리스크 (최대 리스크)

1. 분묘기지권 성립 리스크: 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 이용에 큰 제약이 따르며, 추후 분묘 이장을 위해서는 복잡한 협상 및 이장 비용(분묘굴이, 개장, 보상금 등)이 발생할 수 있습니다.

2. 농취증 미제출 리스크: 농취증을 기한 내 제출하지 못할 경우, 낙찰이 취소되고 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다. (휴경지 현황이므로 농업경영계획서 작성이 필요함.)

5.2. 개발 및 접근성 리스크

1. 접근성 불량: 현황 도로 접근이 원활치 않아 개발 행위 시 건축 허가를 위한 도로 확보 문제(맹지 해소 등)가 발생할 가능성이 있습니다.

2. 영농여건불리농지: 해당 농지는 영농 활동에 불리한 조건을 가지고 있음을 의미하며, 실제 영농 목적의 가치는 낮습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역에 위치한 토지로 향후 개발 여지(농가주택, 창고 등)는 있으나, **분묘기지권 성립 여지**와 **농지취득자격증명 제출 의무**라는 두 가지 중대한 리스크가 존재합니다. 접근성이 불편하고 영농여건이 불리한 농지라는 점을 감안할 때, 실수요 목적의 영농 투자보다는 리스크를 명확히 이해하고 장기적 관점에서 접근해야 합니다. 특히 분묘 처리 비용 및 기간에 대한 보수적인 예측이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역: 용도지역상 비교적 높은 활용도를 가집니다. (개발 여지 확보)

2. 토지 100% 지분 매각: 권리관계가 단순하여 지분 관련 복잡한 문제는 없습니다.

3. 분묘기지권 협상 가능성: 분묘기지권이 성립되지 않거나, 협상을 통한 원만한 이장이 가능하다면 토지 가치가 상승할 여지가 있습니다. (가장 큰 변수)

법원 정보

대구서부지원 경매3계