나이스옥션 법원경매 상주 2025타경192 [1] 경상북도 문경시 모전동 446-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 모전동 소재 "시민종합운동장" 남서측 인근에 위치하며 주위는 기존주택지역으로서 단독주택,아파트단지,근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 등고평탄하며 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 연와조 슬래브위 강판지붕 단층건으로서 외 벽 : 드라이비트 마감 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 천 정 : 천정지등 마감. 바 닥 : 장판지 및 타일등 마감 창 호 : 새시등 이중창임. 나) 블럭조 슬래브지붕 단층건으로서 내.외벽 : 몰탈위 페인팅 바 닥 : 시멘트 몰탈 창 호 : 새시창임.

이용상태

가) 주택으로 이용중임 나) 창고로 이용중임.

설비내역

가) 급.배수 위생설비, 난방설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경192 (1)

소재지: 경상북도 문경시 모전동 446-1

용도: 단독주택

감정가: 157,941,840원

토지면적: 223.00㎡ (약 67.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 83.24㎡ (약 25.18평)

건물 제시외 면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

총 건물면적: 89.24㎡ (약 27.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 점촌농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 문경시 모전동에 위치하며, 인근에 "시민종합운동장"이 있습니다.

주위 환경은 기존 주택 지역으로 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승차장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건의 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-23

* 확정일자: 2023-06-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 명도가 진행될 것으로 보입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2012-12-31 접수된 점촌농업협동조합의 근저당권 (을7/을5)입니다.

* 경매개시결정은 2025-06-24 접수된 점촌농업협동조합의 임의경매 (갑10/갑10)입니다.

* 모든 근저당권, 가압류 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자는 등기부상 권리 제한 없이 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,315,754,635원

1.3. 상권분석

본건은 문경시 모전동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택 및 아파트 단지, 그리고 상업시설이 분포하고 있습니다. "시민종합운동장"이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건의 단독주택과는 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 연립/다세대 매매 사례를 보면, 2026년 2월에 69.97㎡(약 21평)의 연립주택이 7,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 349.7만원 수준입니다. 또한, 41.45㎡(약 12.5평)의 연립주택은 3,500만원(평당 약 279.1만원), 54.09㎡(약 16.3평)의 다세대 주택은 3,300만원(평당 약 201.7만원)에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로서 토지 면적이 223.00㎡ (약 67.47평)으로 상당히 넓은 편이며, 이는 일반 빌라나 다세대 주택보다 높은 가치를 형성할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

* "시민종합운동장" 인근으로 문화 및 체육 시설 접근이 용이합니다.

* 주거 지역으로 조용한 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설

* 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 시내 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 일반 단독주택 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정평가액 대비 총 등기부 채권 총액이 높은 편으로, 이는 본 물건이 채무 불이행으로 인해 경매에 나왔음을 시사합니다. 다만, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

* 제시외 건물 6.00㎡(약 1.82평)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명도 또는 활용 계획이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 문경시 모전동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 시 등기부상 모든 제한이 말소되는 안전한 물건입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 감정평가액은 해당 지역의 부동산 가치를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 주변 빌라/다세대 주택의 거래 사례와 단독주택의 특성을 고려할 때, 토지 가치가 중요한 부분을 차지할 것으로 보입니다.

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 넓은 토지 확보: 223.00㎡(약 67.47평)의 토지는 향후 증축, 신축 또는 재개발 시 높은 활용 가치를 가집니다.

* 주거 선호 지역: 기존 주택 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 평가되어 투자 메리트가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,941,840원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 매매 사례는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 이를 바탕으로 지역 부동산 시장의 일반적인 가격 수준을 참고하되, 본건의 단독주택으로서의 가치와 넓은 토지 면적을 고려하였습니다.

안전한 권리 분석 결과와 잠재적 투자 가치를 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 126,300,000원 ~ 142,100,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 중 최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건에 대한 추가적인 현장 조사 및 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현 시세 및 투자 목표를 고려하여, 초기 입찰가는 약 130,000,000원 수준에서 시작하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.