나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11162 [1] 경상북도 구미시 임은동 477-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 임은동 소재 '상모중학교' 남측 인근에 위치하며 주위 일대는 일반주택지대로 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

차량 출입 자유롭고 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서 전체적으로 남서하향 완경사지에 자체지반은 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
■일련번호 2 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건으로서
외벽 : 외장타일 및 페인팅, 징크판넬
내벽 : 벽지도배, 인테리어 등
바닥 : 장판지, 화강석, 타일 등
창호 : 새시창호

이용상태

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택(6가구),
3층 : 다가구주택(5가구), 사무소(203호)
4층 : 다가구주택(4가구)

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11162 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 임은동 477-1번지 (새주소: 상림로 19)

* 용도: 건축물대장상 단독주택, 실질적 이용 현황 다가구주택/빌라트 (건물명: 고속빌라트)

* 감정가: 1,047,422,380원 (십억 사천칠백사십이만 이천삼백팔십원)

* 토지면적: 404.50㎡ (약 122.37평)

* 건물면적: 659.18㎡ (약 199.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 공OOOOOO

* 특이사항: 일괄매각

* 작성일: 2026-07-30

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 구미시 임은동 소재 '상모중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 일반 주택지대로 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유롭고, 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 2필 일단의 가장형 토지로서 전체적으로 남서하향 완경사지에 자체 지반은 평탄하게 조성된 건부지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 28일 접수된 공단새마을금고 근저당권 (채권 최고액 408,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 453,079,096원

* 건물 등기부채권 총액: 828,079,096원

* 임차인 현황: 총 14명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 대항력이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 강현중: 보증금 5,000,000원, 차임 220,000원, 전입 2024-11-19, 확정 2025-07-28

* 권도엽: 보증금 10,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2023-03-02, 확정 2023-05-01

* 김임주: 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-08-01, 확정 2025-07-31

* 배은총: 보증금 7,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-06-27, 확정 2025-07-02

* 서창완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-05-07, 확정일자 및 배당신고일자 미상

* 양정민: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-02-05, 확정 2025-05-07

* 양정민: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-02-05, 확정 2025-08-12

* 전영우: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-09, 확정 2022-11-09

* 정찬우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-05, 확정일자 및 배당신고일자 미상

* 주택도시보증공사(201호, 김예지): 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-31, 확정 2022-10-31

* 주택도시보증공사(307호, 김주성): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-16, 확정 2022-12-05

* 최유성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-15, 확정일자 및 배당신고일자 미상

* 한국토지주택공사(207호, 김영미): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-03-22, 확정 2023-03-15

* 한국토지주택공사(501호, 박상규): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-03, 확정 2022-12-19

* 임차인 중 금액이 미상인 임차인(서창완, 정찬우, 최유성)이 존재하므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 대상 물건은 경상북도 구미시 임은동의 일반 주택가에 위치하고 있으며, 다가구주택 및 다세대주택이 밀집한 지역입니다.

* 유사 건물 매매 사례:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 주변 '다세대' 주택(건축연도 2001년)의 최근 매매가는 6,000만원에서 9,300만원 사이로 거래되었습니다 (전용면적 약 75㎡ 기준). 이는 해당 지역의 일반적인 주택 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 해당 거래 사례는 본 물건(다가구 빌라트)과는 건물의 규모와 형태가 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '상모중학교' 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주택가에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 출입이 자유롭고, 인근 도로망 접근성은 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 구미시 지역은 과거 혐오시설 관련 민원이 있었으나, 현재 해당 물건의 구체적인 위치(임은동 477-1) 주변에서 직접적인 혐오시설의 존재에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전반적으로 주택가 및 상업 지역이 혼재되어 있습니다.

6. 건물 내부 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물입니다.

* 외벽: 외장타일, 페인팅, 징크패널로 마감되었습니다.

* 내벽/바닥/창호: 내벽은 벽지도배, 인테리어 등으로, 바닥은 장판지, 화강석, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

* 층별 이용 현황:

* 1층: 계단실

* 2층: 다가구주택 (6가구)

* 3층: 다가구주택 (5가구), 사무소 (203호)

* 4층: 다가구주택 (4가구)

* 설비: 제반 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

* 용도: 건축물대장상 주용도는 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 실제로는 4층 규모의 다가구 주택(빌라트)으로, 총 15가구의 주거 공간 및 1개 사무실로 이용되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2001년 (JSON 정보 기준) 또는 2003년 (건축물대장 기준) 준공된 건물로, 약 20년 이상의 경과로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 다수 임차인: 총 14명의 임차인이 거주 중입니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 임차인들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로, 향후 관련 규제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도로 접면: 남측으로 폭 4미터 도로와 접하고 있어, 일부 차량 접근 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 임은동에 위치한 4층 다가구 주택(빌라트)으로, '상모중학교' 인근의 일반 주택가에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 다수의 임차인이 있으나 대항력은 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 주변 다세대 주택의 거래 사례를 통해 지역 시세를 파악할 수 있으나, 본 건물의 실제 가치 및 시세에 대한 정확한 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세 감정평가서 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수하는 부담이 없습니다.

* 일반 주택가에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 및 장기적 가치 상승이 기대됩니다.

* 구미시 내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 임차인이 다수 있으나, 모두 대항력이 없어 명도 후 재임대 또는 직접 거주 시 수익률 개선이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 1,047,422,380원 (약 10억 4,742만원)

* 시세 분석:

* 제시된 주변 다세대 주택의 최근 매매가(6,000만원 ~ 9,300만원, 전용면적 약 75㎡ 기준)는 본 건물의 전체 규모(연면적 약 199평)와 직접 비교하기 어렵습니다. 이는 해당 지역의 소형 다세대 주택 시세이며, 본 건물의 대지 규모(약 122평) 및 건물 규모(연면적 약 199평, 4층 다가구)를 고려한 별도의 시세 평가가 필요합니다.

* 건축물대장상 주용도는 단독주택이나, 실제로는 15가구가 거주 가능한 다가구 주택(빌라트)으로 운영되고 있습니다. 건물의 상태, 내부 시설, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 가치 평가가 중요합니다.

* 감정가 10억 4,742만원은 건물 규모와 토지 가치를 합산한 금액으로, 이 가격이 적정한지는 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 정보가 필요합니다.

* 토지 감정가 및 건물 감정가 세부 내역

* 건물의 현 상태 및 수리 필요 여부

* 각 임차 호실의 현재 임대료 및 공실률

* 유사 규모의 다가구 주택이나 단독주택의 최근 실거래가 또는 유사 물건의 경매 낙찰가

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

* 매우 보수적인 접근으로, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 733,200,000원 ~ 837,900,000원 (약 7억 3천 3백만원 ~ 8억 3천 8백만원)

* 이 예상가는 추가 조사를 통해 반드시 재검토되어야 하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.