나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10573 [1] 경상북도 경주시 외동읍 구어리 1411-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 ""구어2일반상업단지"" 내에 위치하며, 주위는
중,소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

남동측 및 북동측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2016-04-28), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-04-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-
06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,일반산업단지 (2016-04-28)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>,지원시설구역(2020-04-09)<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 및 경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층 건물로서
외 벽 : 사이딩, 샌드위치판넬 등
내 벽 : 샌드위치판넬 등
바 닥 : 타일, 장판지 등
창 호 : 새시창호 등

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ 이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 구어리 산77, 냉천리 산121-5로 등재되어 있으나, 구어리 1411-19로
신지번 부여됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타:없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물은 공부사 구어리 산77, 냉천리 산121-5로 등재되어 있으나, 구어리 1411-19로 신지번 부여됨. 재매각(매수보증금은 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 1411-19에 소재한 근린시설입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경10573 (1)이며, 감정가는 501,956,340원입니다.

토지 면적은 562.00㎡(약 170평)이고, 건물 면적은 326.20㎡(약 99평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사이며, 유동화물건 및 재매각 건에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 "구어2일반상업단지" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 중, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지의 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

물건지의 남동측 및 북동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획상으로는 일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 을2. 국민은행 근저당권 (접수일자: 2018-09-28, 권리금액: 324,000,000원)입니다.

매각으로 인해 을2. 국민은행 근저당권 및 이후 접수된 모든 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 498,262,733원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 경주시 외동읍의 구어2일반상업단지 내에 위치하여 산업 활동과 관련된 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

주변에는 중소규모의 공장들이 다수 있으며, 이에 종사하는 인력을 대상으로 하는 식당, 편의점 등의 근린생활시설이 주를 이룹니다.

지역 특성상 산업단지 내 지원 및 상업 기능의 중심지 역할을 할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

차량 접근이 용이하고 제반 교통 상황이 보통 수준입니다.

물건지 인근에는 산업단지 내 종사자를 위한 기본적인 편의시설(음식점, 소매점 등)이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

주요 상업지구 및 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

주변에 혐오시설이 집중적으로 분포되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 물건은 과거 입찰에서 낙찰되었으나 매각이 완료되지 않은 재매각 사건입니다. 이로 인해 매수 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되었으며, 이는 입찰 참여 시 자금 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 채권 회수 과정에서의 특수성이 있을 수 있습니다.

건물 공부와의 차이: 건물은 공부상 구어리 산77, 냉천리 산121-5로 등재되어 있으나, 실제로는 구어리 1411-19라는 신지번이 부여되었습니다. 이러한 지번 변경 사실을 명확히 인지해야 합니다.

임차인 권리 부재: 임차인 오 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서의 절차 진행 및 예상치 못한 변수에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 외동읍의 구어2일반상업단지 내에 위치한 제2종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

주변은 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 산업 지구의 특성을 띠고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 비교적 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 하며, 건물 공부와의 지번 차이도 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

구어2일반상업단지라는 특정 산업 지구 내에 위치하여, 해당 지역의 사업체 및 종사자를 대상으로 하는 상업시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

토지 및 건물 면적이 비교적 적절하여 소규모 사업체 운영이나 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

현재까지 파악된 권리 관계가 명확하여, 권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 501,956,340원입니다.

예상 입찰가는 물건의 낙찰 가능성, 경쟁 입찰 현황, 시장 상황, 잠재적 리스크 요인(재매각, 유동화물건 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있으므로, 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.