나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100386 [1] 경상북도 안동시 정하동 240-2 현진에버빌아파트 104동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 정하동 소재 ""강남초등학교"" 북측 인근에 위치하는 ""현진에버빌아파트"" 제104동 제10층 제1005호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사,싱글잇기지붕 지하1층 지상15층건 중 제10층 제1005호 단위세대로서,
외벽:몰탈위페인팅 등 마감,
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감,
바닥:바닥재 및 일부 타일 등 마감.
창호:샷시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측 및 남측으로 폭 약20미터, 서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안동 정상구역), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-24호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-14호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-16호선)(접합)가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-01)(성희여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안동강남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-02-01)(성희여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안동강남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

사건번호: 안동지원 2025타경100386 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 225,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 안동시 정하동 240-2 현진에버빌아파트 104동 10층 1005호

용도: 아파트

토지 면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

건물 면적: 80.82㎡ (약 24.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

단지 정보: 현진에버빌1차 아파트 (2001년 8월 24일 사용승인)

총 동수: 6개 동

총 세대수: 600세대

주차 대수: 총 309대 (지상 3대, 지하 40대, 기계식 266대)

최고 층수: 15층

2.3. 특이사항

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특수물건정보: 공동담보

3. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 안동시 정하동 소재 강남초등학교 북측 인근에 위치하는 현진에버빌아파트 104동 10층 1005호입니다.

부근 일대는 아파트 단지, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 동측 및 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안동 정상구역)에 해당합니다.

주변으로 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(성희여자고등학교, 안동강남초등학교), 절대보호구역(성희여자고등학교, 안동강남초등학교)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

2.

2.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 이하는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

2.2. 등기부 현황

소유권 이전 내역: 임명혁(2006-12-01), 권설아 외 1명(2018-05-03), 강경숙(2020-09-21), 한경택 외 3명(2024-06-21, 상속).

등기부상 채권 총액: 237,815,125원 (근저당 189,000,000원, 가압류 48,815,125원 등)

2.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나 상세 내용은 비어 있습니다.)

2.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상이더라도 주의가 필요합니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

2.

2.1. 주변 상업시설

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

추가적인 쇼핑, 금융, 의료 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다.

6. 생활정보

2.

2.1. 교육 시설

안동강남초등학교와 성희여자고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 편의 시설

아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 혐오시설

주변 지역 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

2.

2.1. 임대차 미상으로 인한 명도 리스크

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 협상 과정에서 추가 비용(이사비 등)이 발생하거나 시간이 지연될 수 있습니다.

2.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 관련 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 시세에 영향을 줄 가능성이 있습니다. (추가 정보는 제공되지 않음)

2.3. 건물 노후화

2001년에 사용승인된 아파트로, 건축 연차가 약 25년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

2.

안동시 정하동에 위치한 본 아파트는 교육 환경이 우수하고 주거 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

최근 실거래가 데이터를 분석할 때, 2026년 6월 거래가는 면적 차이를 고려하더라도 시세 하락세를 보여주는 지표로 참고할 필요가 있습니다.

감정가 대비 시세는 안정적이지만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

2.

2.1. 안정적인 수요층 확보

초등학교 및 고등학교가 인접하여 실수요자의 관심이 꾸준히 이어질 것으로 예상됩니다.

2.2. 실거래가 추이 분석

2026년 4월 245,000,000원, 5월 235,000,000원, 6월 173,000,000원 거래가 있었습니다. 80.82㎡ (24.45평)의 본건과 유사한 면적인 84.96㎡(25.69평)의 10층 물건이 5월에 235,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 6월 거래는 특정 사유가 있는지 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

2.3. 명도 리스크 관리

임대차 관계 미상에 따른 명도 이슈를 철저히 대비하고, 예상되는 추가 비용을 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

2.

2.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 18일: 245,000,000원 (84.96㎡, 7층)

* 2026년 5월 11일: 235,000,000원 (84.96㎡, 10층)

* 2026년 6월 13일: 173,000,000원 (59.84㎡, 13층)

본 건은 80.82㎡(약 24.45평), 10층입니다. 5월 거래(84.96㎡, 10층, 235,000,000원)가 본 건과 유사한 면적 및 층수로서 가장 근접한 시세로 판단됩니다. 6월 거래는 면적이 작음에도 불구하고 가격이 크게 하락하였으므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

2.2. 예상 입찰가 산정

감정가(225,000,000원)와 최근 유사 면적 거래 시세(235,000,000원)를 종합적으로 고려합니다.

명도 리스크 및 시장 상황 변동성을 감안하여, 시세의 90%~97% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.