나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8366 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1382 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재‘시립수성도서관’서측 인근에 위치하는 구분소유부
동산(아파트)인‘(한흥아트빌) 1층 101호(집합건축물대장상 전유부분면적: 84.765㎡,계단식
, 남동향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가
구,아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는
등 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 1층 101호 단위세대로서,
-사용승인일자: 2004.01.15
-외벽: 화강석 및 몰탈위 페이트 마감 등
-내벽: 벽지 마감 등
-바닥: 장판지 및 기타 바닥타일 마감 등
-창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(건축물 현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음
.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 3필 일단의 부정형의 토지로서 북동측으로 약간의 완경사지대에 위치
하며 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 북측으로 약 6미터 가량의 포장도로에 접하며 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권대상인 1382, 1384,번지:
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

대지권대상인 1384-1번지:
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>(하천)은 건
설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

대지권 대상인 1384-1번지 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.


2) 기타: * 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 현장에 표기된 해당호에 의거, 건
축물현황도와 지역탐문 등에 의거 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시
참고하시기 바랍니다.

* 본 아파트는 '한흥아트빌'로 통칭되어 사용되고 있음.

물건 비고

대지권 대상 중 "1384-1번지" 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "대"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8366 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1382, 1층 101호 (신 주소: 대구광역시 수성구 동원로28길 42)

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2004년 01월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

* 건물 전용면적: 84.77㎡ (약 25.65평)

* 건물 연면적: 1994.83㎡ (약 603.56평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 총액

* 감정가: 225,000,000원

* 등기부 채권 총액: 253,457,205원

1.4. 권리 정보

* 말소기준권리: 2005년 03월 15일 접수된 성내새마을금고의 근저당권 (을4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본 건은 대구광역시 수성구 만촌동에 위치하며, '시립수성도서관' 서측 인근입니다.

* 주변은 시가지 내의 도로변 상가지대와 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 일반 차량의 출입이 원활합니다.

* 시가지 내에 소재하고 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본 건의 대지권 대상 토지(1382, 1384번지)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 대지권 대상 토지(1384-1번지)는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 준보전산지에 해당합니다.

* 하천 구역으로 지정된 부분이 있을 수 있으며, 이는 건설과에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전 등기가 존재합니다.

* 다수의 근저당 및 가압류 등기가 등기부등본상 확인되나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 최종적으로 2025년 06월 11일자 소유권 이전(상속) 등기가 있고, 2025년 06월 16일자 임의경매 개시결정 등기(채권자: 성내새마을금고)가 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 을4 근저당권 (성내새마을금고, 2005-03-15 접수)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 권리 분석상 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 기재가 있어, 지상권 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

* 이는 임차인이 없거나, 대항력이 없는 임차인이거나, 보증금이 모두 변제되어 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

* 그러나 "기타참고사항"에 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어, 실제 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 만촌동은 대구 수성구 내에서도 교육 및 주거 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다.

* 아파트 단지, 주택가, 상가 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 시립수성도서관 등 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 주변에 오성중학교, 경신고등학교, 대륜고등학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 사설 학원가도 잘 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 편의시설

* 시립수성도서관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 도로변 상가지대가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 의료시설

* 대구광역시 수성구 내에는 다양한 의료 시설이 분포하고 있으나, 본 건으로부터 직접적인 접근성이 좋은 대형 병원 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 공부상 지목 불일치

* 대지권 대상 토지 중 "1384-1번지"는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 인허가나 재산권 행사 시 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 비행안전구역

* 해당 토지는 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기의 안전 운항을 위한 제한 사항이 있을 수 있습니다. 이는 신축이나 증축 등 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 정보 미상

* 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 임차인의 현황과 관련하여 추가적인 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 현장 조사의 한계

* 현장 조사 시 관계인이 부재하여 내부 조사가 건축물 현황도 및 지역 탐문 등을 기반으로 이루어졌습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로 입찰 시 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구의 우수한 입지조건과 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트입니다. 특히 교육 환경이 뛰어나고 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 토지 지목 불일치, 비행안전구역 포함 등의 제한 사항이 존재하며, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 이에 대한 면밀한 추가 조사가 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정이라 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 여부 등은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 최고의 학군으로 알려진 수성구에 위치하여 교육열이 높은 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 시립수성도서관 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 시가지 내에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 전용 84㎡ 기준 2.4억원 내외의 거래가 있었습니다.

* 감정가 225,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 주변 시세, 권리 분석 내용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.