나이스옥션 법원경매 대구 2025타경908 [1] 경상북도 경산시 자인면 원당리 426 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 원당리 소재 '원당마을' 북측인근에 위치하며, 부근일대는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 소형차량 접근가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

공히 계단식으로 조성된 부정형의 토지로, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(2): 본건이 도로임. 기호(3~5): 지적도상 맹지이나 기호(1)토지를 경유 출입 가능함,

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(자38(국))(저촉), 가축사육제한구역(2024-11- 28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 기호(3,5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(4): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주 거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 기호(3,4)지상에 소유자불명의 조경수묘목(모감주나무)이 다수 식재되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 목록1,3-5 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)(자인면의 사실조회회신서 참조).
- 목록3-5 지적도상 맹지임. 목록1,2 도시계획시설 저촉 감안 평가. 목록3,4 지상 조경수묘목(모감주나무) 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경908 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

감정가: 1,035,167,000 원

2.2. 물건 현황

2.2. 1. 소재지: 경상북도 경산시 자인면 원당리 426

2.2. 2. 토지 현황

토지 면적: 6,013.16 제곱미터 (약 1,819 평)

토지 제시외 면적: 0.00 제곱미터

2.2. 3. 건물 현황

건물 면적: 0.00 제곱미터

건물 제시외 면적: 0.00 제곱미터

2.2. 4. 용도: 전 (밭)

2.2. 5. 감정가: 1,035,167,000 원

2.3. 매각 대상: 토지 매각

2.4. 경매 구분: 부동산임의경매

2.5. 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 원당리 소재 '원당마을' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가 주택 및 농경지로 형성되어 있습니다. 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

3.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 간선 도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장 도로와 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 사실상 도로로 이용되고 있습니다.

기호(3~5) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1,2): 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(자38(국))(저촉), 가축사육제한구역.

* 기호(3,5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호(4): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

본 토지들은 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 도시계획시설(도로)과 저촉되는 부분이 있어 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2011년 5월 23일 접수된 수협은행 근저당권 (을6).

* 인수 또는 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 농지에서의 지상권 설정은 일반적이지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 923,521,565 원

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각으로 토지 전체가 일괄하여 매각됩니다.

* 목록1, 3-5 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금 미반환의 불이익이 발생하므로 반드시 사전 준비가 필요합니다. (자인면의 사실조회회신서 참조)

* 목록 3-5 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 목록 1, 2 토지는 도시계획시설(도로) 저촉이 감안되어 평가되었습니다.

* 목록 3, 4 토지 지상에는 소유자 불명의 조경수 묘목(모감주나무)이 다수 식재되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 토지 이용 현황

본건은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 시설은 확인되지 않으며, 주된 용도는 농업입니다.

5.2. 잠재적 가치

현재로서는 농업 생산 목적의 토지로 가치가 평가됩니다. 향후 지역 개발 계획이나 도시계획시설 저촉 해제 등의 변수에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있으나, 단기적인 상업적 가치는 제한적입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 원당리는 농촌 마을로, 일반적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 읍내(자인면 소재지)로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6.2. 인프라

간선도로 접근성은 보통 수준이나, 대중교통망은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 미비 위험

토지 매수 후 소유권 이전 등기를 위해서는 농지취득자격증명이 필수적입니다. 이를 취득하지 못할 경우 법적 제약을 받을 수 있으며, 본 건은 목록1,3-5 필지에 대해 제출이 요구되어 있어 특히 주의가 필요합니다.

7.2. 맹지 (목록 3-5)

해당 필지들은 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용 시 제약이 따릅니다. 기호(1) 토지를 통한 통행로 확보는 가능하나, 영구적인 사용권을 확보하는 방안을 검토해야 합니다.

7.3. 도시계획시설 저촉 (목록 1, 2)

도시계획시설(소로2류) 저촉으로 인해 향후 토지 이용 계획에 일부 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 토지의 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7.4. 소유자 불명 조경수 존재 (목록 3, 4)

묘목의 소유권이 불분명하여 추후 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 매수 후 해당 묘목의 처리 방안에 대한 검토가 필요합니다.

7.5. 비확정적 권리 (지상권)

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존부, 내용, 범위 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적이며, 인수 시 예상치 못한 부담이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요 요약

본 건은 경상북도 경산시 자인면 원당리에 위치한 총 6,013.16 제곱미터(약 1,819 평) 규모의 '전' 용도 토지입니다. 농가주택 및 농경지가 소재한 농촌 지역으로, 1,035,167,000 원에 감정평가되었습니다.

8.2. 장점

* 넓은 면적의 농지가 비교적 낮은 수준의 인구 밀집 지역에 소재하고 있습니다.

* 농업 경영을 위한 기본 조건(넓은 면적)을 갖추고 있습니다.

* 토지 자체의 감정가는 상당하지만, 권리 분석 및 제약 사항을 고려한 적정 입찰가 산정 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 단점

* 농지취득자격증명 필수 요건은 가장 중요한 제약 사항입니다.

* 일부 필지(3-5)는 맹지이며, 일부 필지(1,2)는 도시계획시설과 저촉됩니다.

* 소유자 불명 묘목 존재 및 불확실한 지상권 관련 부담이 있을 수 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상 즉각적인 상업적 활용이나 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 농업 생산성 확보

광활한 면적을 활용하여 영농 규모를 확대하고자 하는 농업인 또는 영농조합에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9.2. 잠재적 개발 가능성

향후 도시계획시설 저촉 해제, 지역 개발 계획 편입 등 개발 호재 발생 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

9.3. 시세 대비 가격 고려

제반 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시장 가치 대비 저평가된 매물을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 기준

감정가(1,035,167,000 원)를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 미비 위험, 맹지, 도시계획시설 저촉, 소유자 불명 묘목, 불확실한 지상권 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다. 인수 보증금은 0원이므로 산정 시 제외됩니다.

10.2. 예상 입찰가

상기 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 65%~75% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 리스크 해소 및 매수 의향에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 670,000,000 원 ~ 770,000,000 원 (본 입찰가는 투자 판단을 위한 참고용이며, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 개별적인 시장 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.