나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8354 [1] 대구광역시 남구 대명동 1695-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '남부경찰서' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택 및 후면상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 일반차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 1호선 현충
로역이 소재하는 등 제반교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 정지되어 있으며,
다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-05-20), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구남도초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 정비구역(2019-05-20)<도시 및 주거환경정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
외벽 : 화강석, 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 모노륨, 타일 깔기, 화강석 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(가) 1층 : 계단실.
2층~4층 : 다가구주택(방, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(가) 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8354 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1695-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,184,332,770원

토지면적: 246.60㎡ (약 74.6평)

건물면적: 425.23㎡ (약 128.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '남부경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택 및 후면 상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 도시철도 1호선 현충로역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 이용상태: 세장형의 토지로서, 자체 지반은 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 현재 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-05-20), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구남도초등학교), 정비구역(2019-05-20)에 해당됩니다.

* 주변 시설: 본 건 인근에는 남부경찰서가 위치하고 있으며, 대명시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2011-05-02 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을2)입니다.

* 을2 근저당권(300,000,000원) 및 을4 근저당권(120,000,000원)이 말소될 예정입니다.

* 이 외 다수의 가압류 및 임의경매개시결정(2025타경8354)이 존재하며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2011-11-16 접수된 농업협동조합자산관리회의 근저당권(을1)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 구본율

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-07-02, 대항력: 없음

* 임차인: 김영윤

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-19, 확정일자: 2022-08-01, 배당신고일자: 2024-09-25, 대항력: 없음

* 임차인: 남경태

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-10, 대항력: 없음

* 임차인: 배혜숙

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-02-20, 확정일자: 2019-02-20, 배당신고일자: 2025-03-21, 대항력: 없음

* 임차인: 배혜숙 (증액분)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-02-20, 확정일자: 2023-01-30, 배당신고일자: 2025-03-21, 대항력: 없음, 비고: 1차 보증금 증액분 15,000,000원

* 임차인: 이인서

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-10, 확정일자: 2025-04-25, 배당신고일자: 2025-07-24, 대항력: 없음

* 임차인: 장시은

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-06, 확정일자: 2025-02-21, 배당신고일자: 2025-03-07, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토 (1)

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-06, 확정일자: 2025-02-21, 배당신고일자: 2025-03-07, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토 (2)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-09, 확정일자: 2022-11-16, 배당신고일자: 2025-03-19, 대항력: 없음

* 임차인: 지주택공사(도가은) (이는 한국토지주택공사(이재향)와 동일인물로 추정됨, 전입일자 및 확정일자 일치)

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-09, 확정일자: 2022-11-16, 배당신고일자: 2025-03-19, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(이재향)

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-22, 확정일자: 2023-04-27, 배당신고일자: 2025-08-25, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(이진하)

보증금: 115,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-06, 확정일자: 2022-03-21, 배당신고일자: 2025-08-25, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(조은서)

보증금: 90,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2022-04-05, 확정일자: 2022-03-21, 배당신고일자: 2024-10-21, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 기타 참고사항: 건물 내 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 대명동 일대는 주거 지역이 발달했으며, 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 상업 시설: 인근에 대명시장 등 재래시장이 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 또한, '남부경찰서'가 인접해 있어 치안 관련 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 도시철도 1호선 현충로역 및 다수의 버스 노선이 있어 시내 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 토지이용계획상 '대구남도초등학교'의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 초등학교가 인근에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

* 편의 시설: 대명시장 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 도시철도 1호선 현충로역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대관계: 건물 내 임차인의 임대관계가 미상으로 조사되어, 현황 파악에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도: 건축물대장상 주요 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 실제로는 '다가구주택(10가구)'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 차이는 아니나, 실제 이용 현황을 파악하는 데 참고해야 합니다.

* 정비구역 지정: 본 토지는 '정비구역(2019-05-20)'으로 지정되어 있어 향후 도시 및 주거환경정비법에 따른 개발 또는 정비사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 투자가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다가구주택 임대차 현황: 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액은 명시된 내용에 따라 인수 대상은 없으나, 배당 관련 변동 가능성 등을 확인해야 합니다. (본건의 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 주변에 경찰서와 시장이 있어 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 지하철역도 인접해 있어 접근성이 좋습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대관계가 미상이고, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행 가능성이 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 남부경찰서 인근의 주거 지역에 위치하며, 도시철도 1호선 현충로역 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없습니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력: 10가구의 다가구주택으로, 임대 사업을 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 도시 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,184,332,770원입니다. 등기부 채권 총액은 토지 기준 469,673,942원, 건물 기준 874,673,942원이며, 채권자(농업협동조합자산관리회사)가 경매를 신청한 임의경매 사건입니다. 현재 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 인수 보증금 고려는 필요 없습니다.

예상 입찰가 산정은 현재 시세, 향후 낙찰 후 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 주변 개발 계획, 입찰 당시 경쟁 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하므로, 본 자료만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가와 등기부상 채무 총액, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 결정해야 할 것입니다. 특히, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.