나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8318 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 736 대구역유림노르웨이숲 102동 26층2602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동 소재 ""대구도시지하철도 1호선 대구역"" 서측 인근에 소재하
며, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가), 나) 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 중 제26층 2602호 및 2605호
단위세대로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 실내바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서 ""건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 서측 및 동측으로 폭 약 10미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04-10)(접합) 가축사육제한구
역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8318 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 736, 대구역유림노르웨이숲 102동 26층 2602호

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

건물 면적: 49.94㎡ (약 15.11평) / 전용 면적 (JSON 기준): 49.9445㎡ ~ 51.4522㎡ (약 15.11평 ~ 15.56평)

토지 면적: 7.89㎡ (약 2.39평) / 토지 지분: 7.888399999999999㎡ (약 2.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 우리들새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 칠성동2가, 지하철 1호선 대구역 서측 인근

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 혼재

* 교통: 일반 차량 출입 용이, 대중교통 이용 편리 (대구역 인접)

* 도로: 단지 남, 서, 동측으로 약 10m 폭 포장도로, 북측으로 약 15m 폭 포장도로 접함

1.2. 권리분석

권리 분석 결과, 본 건 경매로 인하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, "물건명세서 참고사항"에 "지상권개요:" 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-22

* 확정일자: 정보 없음

* 대항력: 없음 (임차인으로서 소유자에게 대항할 수 있는 권리 없음)

* 주의사항: 임차인 송 는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인되나, 실제 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 경북아파트주택재건축정비사업조합 (2018.03.27)

* 소유권 이전: 김경록 (2018.05.25, 매매)

* 가압류: 우리들새마을금고 (2022.09.22, 5억원) - 말소 예정

* 강제 경매: 우리들새마을금고 (2025.06.16, 14억 3,816만 7,944원) - 말소 기준 권리, 본 경매로 소멸

* 등기부 채권 총액: 500,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 칠성동2가는 대구역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 수요가 양호한 편입니다.

* 업무시설(오피스텔)로서의 가치는 대구역 역세권이라는 지리적 이점과 주변 상업시설과의 연계성을 고려할 때 긍정적입니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 2월: 147,500,000원 (전용면적 약 51.45㎡)

* 2026년 4월: 150,000,000원 (전용면적 약 51.45㎡)

* 2026년 5월: 150,000,000원 (전용면적 약 49.94㎡)

* 최근 실거래가는 1억 4천 7백 5십만원에서 1억 5천만원 수준으로 형성되어 있으며, 본 건 감정가 1억 4천 4백만원은 시세 대비 다소 낮은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 32층 건물 중 26층 오피스텔

* 마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 실내 바닥재 및 타일, 창호 샷시

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등 완비

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 주용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 (복합 건물)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 임대 관계 미상: 등록된 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 명도 관련 사항은 별도 확인 필요.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통한 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물 상태 및 관리 상태는 양호할 것으로 예상되며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적다는 점입니다.

다만, 모든 권리가 소멸되는 권리 분석은 긍정적이나, 복합 용도의 건물이며, 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 대구역 직접 접근 가능

* 실거주 및 투자 가치: 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 가능

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 인도 명령 등을 통한 명도 진행 시 부담 적음

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 낙찰 후 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

최근 시세 (2026년 2월~5월): 147,500,000원 ~ 150,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 감정가가 시세보다 낮으므로 경쟁이 예상됩니다.

최근 실거래가 수준 및 시세 상승 가능성을 고려하여, 감정가의 100% ~ 110% 범위를 예상합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 약 105% 수준인 151,200,000원 내외를 제안합니다. (144,000,000원 * 1.05)

단, 실제 경매 참여 시에는 현장 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.