나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8364 [1] 대구광역시 남구 대명동 1608-30 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ‘대명역(대구1호선)’ 북동측 인근에 위치하는 토지
로서 부근은 시가지내 단독주택, 아파트, 병원, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어
있는 등 주위환경 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측 인근으로 폭 약 8~9차선의 '대명로', 북측 인근으로
왕복 2차선의 '대명복개로', 북동측 인근으로 왕복 6~7차선의 '두류공원로', 북서측 인근
으로 왕복 6~7차선의 '성당로' 가 통과 하고 있으며, 남서측 인근에 '대명역(대구1호선)'
이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서 단독주택(다가구주택 및 제2종근린생활시설)건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(경혜여자중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경
보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
- 사용승인일 : 2016.09.26
- 외 벽 : 석재, 타일, 뿜칠 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 바 닥 : 내장 바닥재, 화강석, 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

기호 2)의 이용상태는 일반건축물관리대장에 의하면
1 층 : 제2종근린생활시설(사무소), 계단실,
2 층 : 다가구주택(2가구),
3 층 : 다가구주택(1가구),
4 층 : 다가구주택(1가구)입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 '지적및건물개황도' 및 '사진용지'에 표시된 것처럼 부합물 및 종물이 소재
하여 감정평가 목적을 고려하여 현장조사시 개략적인 실측에 의거하여 면적 사정후 감정
평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부는 이해관계인의 폐문으로 인하여 인하여 외부에서 관찰
가능한 범위내에서 조사하되 내부의 구조, 마감 상태 등은 건축물의 현황도,
일반적인 건물의 구조, 마감 등을 기준으로 기재하였으며, 내부의 이용상황,
하자 등의 유무는 확인할 수 없는 바 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8364 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1608-30

용도: 근린주택 (단독주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 712,664,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 토지 정보

면적: 168.90㎡ (약 51.1평)

제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 291.80㎡ (약 88.3평)

층수: 지하 0층, 지상 4층

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2016.09.26

이용상태: 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2층 다가구주택(2가구), 3층 다가구주택(1가구), 4층 다가구주택(1가구)

제시외 면적: 2.50㎡ (부합물 및 종물 포함하여 감정평가)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ‘대명역(대구1호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트, 병원, 식당 등의 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 폭 약 8~9차선의 '대명로', 북측 인근으로 왕복 2차선의 '대명복개로', 북동측 인근으로 왕복 6~7차선의 '두류공원로', 북서측 인근으로 왕복 6~7차선의 '성당로'가 통과합니다. 남서측 인근에 '대명역(대구1호선)'이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통 상황은 대체로 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경혜여자중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 새누리신용협동조합의 근저당권(을2)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 새누리신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본건의 임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황 요약

* 공덕영: 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023-10-04, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-01-31, 대항력 없음.

* 배은진: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-10, 확정 2021-02-03, 배당신고 2025-08-19, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 65,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-02-17, 확정 2020-01-31, 배당신고 2023-06-02, 대항력 없음.

* 엄태주: 보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-09-06, 확정 2019-07-30, 대항력 없음.

* 이수민: 보증금 0원, 차임 550,000원, 전입 2024-03-26, 대항력 없음.

* 지종민: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-24, 확정 2020-08-06, 배당신고 2025-08-20, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(박영이): 보증금 100,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2018-01-31, 확정 2018-01-26, 배당신고 2025-08-25, 대항력 없음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 대구지하철 1호선 대명역 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지와 함께 병원, 식당 등의 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 1층에 제2종근린생활시설(사무소)이 있어 지역 상권 형성에 기여하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 교육시설

주변에 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 상대보호구역으로 지정된 경혜여자중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 생활 인프라

대명역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로에 인접하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 내부 미확인 사항

본건 건물 내부는 이해관계인의 폐문으로 인해 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서 조사되었으며, 내부 구조, 마감 상태, 하자 유무 등은 확인하지 못했습니다. 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

5.2. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

5.3. 기타 확인 사항

건물 제시외 면적 2.50㎡ 및 부합물, 종물이 존재하며, 이는 현장 조사 시 실측에 의해 감정평가되었습니다.

5.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건의 강점

* 2016년 신축 건물로 비교적 최신 상태이며, 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대명역 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택의 복합 용도로 수익 창출 및 안정성을 확보할 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.2. 물건의 약점

* 건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 불가하여 하자 여부 등은 잠재적 리스크로 존재합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 임대 중인 경우 추후 임차인과의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물의 가치

2016년에 준공된 건물로, 주변 노후 건물 대비 신축 건물로서의 가치를 인정받을 수 있습니다.

7.2. 역세권 인접성

대명역(대구1호선)이 북동측 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하고, 이는 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

7.3. 명도 용이성

파악된 임차인 모두 대항력이 없어, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

7.4. 수익 창출 가능성

1층의 근린생활시설과 2~4층의 다가구주택을 활용하여 임대 수익을 창출할 수 있으며, 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대명동 일대 다세대/연립주택의 경우 2003년식 75.265㎡(약 22.8평)가 1억 2,300만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 539만원의 시세를 나타냅니다. 본건 건물의 연면적 291.8㎡(약 88.3평)에 이 시세를 적용하면 약 4.76억원, 토지 면적 168.9㎡(약 51.1평)에 적용하면 약 2.75억원으로, 총합계 약 7.51억원 수준으로 단순 계산됩니다. 이는 본건의 감정가 7.12억원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

8.2. 감정가 적정성 검토

본건은 2016년 신축 건물로 비교적 최신이며, 대명역 인근 역세권에 위치하고 대항력 있는 임차인이 없는 등 다수의 장점을 보유하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가 712,664,000원은 시세 및 물건의 가치를 적절히 반영한 수준으로 판단됩니다.

8.3. 입찰가 제안

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 712,664,000원을 기준으로 주변 시세와 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 650,000,000원부터 720,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.