나이스옥션 법원경매 대구 2025타경887 [1] 대구광역시 동구 지묘동 819 동화빌라 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경887 (1)

소재지: 대구광역시 동구 지묘동 819 동화빌라 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물면적: 71.85㎡ (약 21.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세림신용협동조합

건축년도: 1993년

1.1. 입지조건

대구광역시 동구 지묘동에 위치하며, 동화빌라 2동 3층 301호입니다.

주변은 연립주택 및 다세대주택이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 세림신용협동조합 근저당 (2022-10-26, 72,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구 근저당 2건 (을5, 을6) 및 갑구 임의경매(갑10)는 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이환)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

대항력: 있음

권리분석: 이 임차인은 전입일자가 2020년 8월 31일로, 말소기준권리 (2022년 10월 26일)보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이 경우에도 인수되는 보증금이 없을 수 있으나, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 잔금 납부 전 반드시 실제 거주 여부 및 임대차 계약 내용을 확인해야 합니다.

* 임차인: 조 (조현정)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-14

대항력: 없음

권리분석: 이 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 대구 동구 지묘동의 주거 지역에 위치합니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 분석 결과, 인근 빌라들의 매매가는 120,000,000원에서 142,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 면적 및 신축 연차에 따라 차이를 보입니다.

본 물건과 유사한 면적의 '롯데빌B'(68.5㎡)는 2024년 12월 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 627만원)

'정덕궁전빌라트(AB)'(76.39㎡)는 2024년 12월 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 519만원)

'솔리움'(61.894㎡)은 2025년 8월 142,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 759만원)

1.4. 생활정보

교통: 인근 대중교통 이용 가능 여부 및 도로망 접근성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

편의시설: 지역 내 상업 시설 및 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 주변 학교와의 거리는 파악되지 않았으나, 일반적으로 택지 개발 지역 내에는 교육 시설이 함께 조성되는 경우가 많습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이환 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 명확한 확인 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축 연도: 1993년에 건축되어 비교적 오래된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

수익성: 보증금/차임이 0원인 임차인이 거주 중인 점은 일반적인 투자 목적의 물건과는 다른 특수성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정 및 인수되는 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

건축 연도를 고려할 때, 시세 대비 가격 메리트가 있는지, 그리고 임차인 문제 해결 후의 실질적인 수익률을 신중하게 분석해야 합니다.

주변 실거래가를 고려할 때, 감정가는 인근 시세와 비슷한 수준이거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 126,000,000원은 주변 유사 면적 빌라의 최근 거래가(120,000,000 ~ 142,000,000원) 범위 내에 있습니다. 특히, 연식이 오래된 점을 감안하면 실질적인 취득가를 낮출 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

대항력 임차인 명도 성공 시: 만약 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차를 통해 명도를 성공적으로 완료하고, 인수 보증금이 실제로 0원이라면, 낮은 명도 비용으로 취득 가능성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

시세 분석:

본 물건의 건물 면적은 71.85㎡(약 21.74평)입니다.

인근 '롯데빌B'(68.5㎡) 거래가 130,000,000원 (평당 약 627만원)

인근 '정덕궁전빌라트'(76.39㎡) 거래가 120,000,000원 (평당 약 519만원)

인근 '솔리움'(61.894㎡) 거래가 142,000,000원 (평당 약 759만원)

본 물건의 감정가는 126,000,000원 (평당 약 579만원)입니다.

보수적인 접근: 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 연식을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보증금 0원 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하면, 실질적인 취득가는 더 낮아져야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 105,000,000원 (입찰 시점의 현장 확인 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.