나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11874 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 6층601호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ""천안시청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
상업시설, 업무시설, 아파트 등으로 형성된 성숙중인 상업 및 업무지대로서 제반 주위환경은
양호함.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층 건내 6층 601호 ~ 6층 610호로서
(사용승인: 2021.05.21)

- 외벽: 석재 및 페어글라스 등.
- 내벽: 페인팅 등 인테리어 마감.
- 바닥: 타일 등 마감.
- 창호: 철제창호, 페어글라스등.

이용상태

기호(1~10): 복도 등을 포함하여 6층 전체를 운동시설(골프연습장, 스크린골프)로 이용중임.
(상호: ""프렌즈 아카데미, 스크린"")

설비내역

공용의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물의 동측으로 10차선의 광대로(번영로)와 서측으로 3차선의 포장도로가 소재
하며 주차장 출입구는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류(폭
40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관
리구역.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건이 속한 건물의 집합건축물대장 표제부에 1층 127호외 2개호의
무단증축 등으로 인하여 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각.목록1,2,3,4,7,8은 현재 호별 경계벽을 철거하여 일괄 사용중이며, 목록5는 스크린골프를 위한 룸(5실)을 만드는 등 복도를 포함하여 6층 전체를 '골프연습장 및 스크린골프'로 일괄 이용 중임. 임대차관계 미상의 임차인 있음 .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485번지에 소재하는 센트애비뉴 6층601호(전유부 기준, 실제 이용은 6층 전체)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

사건번호는 천안지원 2025타경11874 (1)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 9층, 지하 3층 건물이며, 본건은 2021년 5월 21일에 사용승인되었습니다.

용도는 운동시설로, 현재 '골프연습장 및 스크린골프'로 이용 중입니다.

감정가는 10,966,000,000원입니다.

토지 면적은 564.84㎡ (약 171.17평)이며, 건물 면적은 2051.24㎡ (약 620.51평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 대OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "천안시청" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 상업시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 성숙 중인 상업 및 업무지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

건물 동측으로는 10차선의 광대로(번영로)가, 서측으로는 3차선의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 15일 접수된 대창신용협동조합외 3명의 근저당권 (9,000,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 10,207,000,000원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 14,000,000원

전입/사업일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주식회사제이앤비라운지, 허

보증금: 500,000,000원

차임: 31,000,000원

전입/사업일자: 2022-01-19

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 500,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (※ 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상이하므로, 실제 인수 금액은 반드시 재확인 필요)

* 임차인: 주식회사제이앤비라운지, 허 (상기 내용과 동일 건으로 추정)

보증금: 500,000,000원

차임: 31,000,000원

전입/사업일자: 2022-01-19

대항력: 있음

비고: 위와 동일하게 낙찰자가 보증금 500,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다.

* 임대차관계 미상의 임차인이 존재합니다. 이로 인해 추가적인 명도 부담이나 예상치 못한 채무 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

본건이 속한 건물에는 1층 127호 외 2개 호실에 대한 무단 증축으로 인한 위반건축물이 등재되어 있습니다. 이는 건물 전체의 관리 상태를 나타내며, 향후 건물 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 천안시청 인근의 발달된 상업 및 업무지대에 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

현재 '골프연습장 및 스크린골프'로 운영되고 있으며, 이는 해당 지역의 운동 시설 수요와 부합합니다.

주변 상업시설과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

천안시청 및 센트애비뉴 주변의 다양한 편의시설(상가, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

시내버스 이용이 용이하며, 광대로 및 간선도로 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사제이앤비라운지, 허 (총 보증금 1,000,000,000원으로 추정)는 대항력을 가지므로 낙찰 시 인수될 가능성이 높습니다. 이 부분은 명확한 권리분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상 임차인: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하여, 예상치 못한 명도 문제나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일괄 사용 및 경계벽 철거: 6층 전체가 호별 경계벽을 철거하고 '골프연습장 및 스크린골프'로 일괄 사용 중입니다. 이는 원상복구 의무 발생 또는 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 건물 전체에 위반건축물이 등재되어 있어, 추후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 지역 환경: 주변 지역(불당동)에서 폐기물 소각시설(백석동)로 인한 악취 등 환경적 영향에 대한 주민 민원이 제기된 바 있습니다. 해당 물건지까지의 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요하나, 지역 사회 이슈로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 핵심 상업지구에 위치한 신축 건물 내 대형 운동시설입니다. 우수한 입지와 넓은 면적은 큰 장점입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 임대차 관계 미상 임차인, 일괄 사용 중인 현황, 위반건축물 등재 등 복합적인 권리 및 현황 상의 리스크가 존재합니다.

따라서 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리분석을 통해 인수되는 권리 및 추가 부담을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시청 인근 불당동 상업/업무지구 내 위치하여 높은 미래 가치와 안정적인 임대 수요 기대.

* 현황 시설 활용: 2021년 사용승인된 신축 건물로, 현재 '골프연습장 및 스크린골프'로 운영 중인 넓은 공간(약 620평)을 그대로 활용하거나 업종 변경하여 수익 창출 가능.

* 지역 성장 잠재력: 천안시 개발 계획 및 불당동 일대의 지속적인 성장세에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 10,966,000,000원

주요 인수 가능 채무/보증금:

* 대항력 있는 임차인 보증금 (주식회사제이앤비라운지, 허 ): 1,000,000,000원 (※ '인수 보증금 합계: 0원' 정보와의 차이점에 대한 확인 필수)

* 임대차 관계 미상 임차인 관련 인수 가능성 (금액 미상)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항을 반드시 추가로 검토해야 합니다.

* 현장 조사: 실제 건물 상태, 임차인 현황, 사용 방식 등 직접 확인.

* 시세 조사: 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준 분석.

* 명도 비용 및 기간 예측: 임차인 명도에 소요될 비용 및 예상 기간 산정.

* 재건축/리모델링 관련 부담: 위반건축물 문제, 경계벽 철거 등에 따른 잠재적 비용 산정.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 위에 명시된 인수 가능 권리 및 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.