나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1059 [1] 충청남도 예산군 봉산면 화전리 164 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 봉산면 화전리 소재, ‘화전1리마을회관’ 서측 인근에 위치하며 부근은 주택,전 및 임야로 형성되어 있음

교통상황

서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시 됨

형태 및 이용상태

부정형 평지로 단독주택및 창고용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

동측및 서측으로 폭 약 2미터 내외 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m이내).

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 벽돌조 철근콘크리트조 지붕 지상2층 건으로

- 외벽: 치장벽돌 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 마감 등.
- 창호: 샷시창호.

기호3: 벽돌조 기타 지붕 지상1층 건으로

- 외벽: 치장벽돌 마감.
- 내벽: 시멘몰탈위페인트.

이용상태

주택및 창고시설로 이용

설비내역

주택: 위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설 구비.
창고: 위생설비및 급배수 설비(화장실)구비

부합물 및 종물

붙임, '지적및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
건물사용승인일 : 2007.10.22.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(ㄱ.창고,ㄴ.비가림시설) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1059 (1)

소재지: 충청남도 예산군 봉산면 화전리 164

용도: 단독주택

감정가: 370,960,348원

토지면적: 750.00㎡ (약 226.78평)

건물면적: 226.92㎡ (주택, 약 68.67평)

건물 제시외면적: 86.00㎡ (창고, 비가림시설 등, 약 25.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삽교새마을금고 (추정)

1.1. 건물 상세 정보

건물 사용승인일: 2007년 10월 22일

주요 건물 구조: 벽돌조, 철근콘크리트조 지붕, 지상 2층 (건물 기호2)

부속 건물 구조: 벽돌조, 기타 지붕, 지상 1층 (건물 기호3, 제시외 창고 및 비가림 시설 포함 추정)

건축물 현황: 본건 토지에는 단독주택 및 창고 용도의 건부지로 이용 중이며, 제시외 건물(창고, 비가림시설) 86.00㎡가 매각에 포함됩니다.

1.2. 토지 상세 정보

토지 이용 현황: 본건 토지는 부정형 평지로 단독주택 및 창고용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)에 해당합니다.

인접 도로 상태: 동측 및 서측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 제시외 건물

본건 토지에는 지적 및 건물개황도 상 제시외 건물(ㄱ.창고, ㄴ.비가림시설)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 예산군 봉산면 화전리 소재 ‘화전1리마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 전, 임야 등이 혼재된 농촌 마을 지역입니다.

교통 상황: 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 차량 이용 시에는 국도 등 주요 도로망과의 접근성은 양호한 편입니다.

접근성: 지방 도로를 통해 접근 가능하며, 전반적인 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 12일자 삽교새마을금고 근저당권 (을4)

소멸되는 권리: 등기부상 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한백철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1986년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 예산군 봉산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 주변은 전, 임야, 그리고 일부 주택으로 구성되어 있어 전통적인 농촌 마을의 특성을 보입니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석보다는 지역 커뮤니티 및 농업 활동과의 연관성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 소규모 편의점이나 마트가 있을 수 있으나, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량으로 이동 가능한 예산군 내 중심 시가지에 위치할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근 초등학교(화전초등학교 등) 및 중학교가 차량으로 통학 가능한 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

의료시설: 농촌 지역 특성상, 종합병원보다는 의원급 의료시설이 인근에 위치하거나, 차량 이동을 통해 군 소재지 의료시설을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

주변 환경: 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 대규모 공업 단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않으며, 조용한 전원 생활을 누리기에 적합한 환경으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 1986년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

도로 접근성: 본건 토지가 접한 도로의 폭이 약 2미터로 협소하여 차량 통행이나 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

건축물 노후도: 2007년에 사용 승인된 건물로, 약 19년이 경과하여 일부 시설의 노후화로 인한 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 주택, 창고 시설을 일괄 매각하는 건입니다. 조용한 전원 생활을 선호하거나 주말 주택, 별장 등으로 활용하기에 적합합니다. 주변 환경이 비교적 청결하고 혐오시설이 없는 점은 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 협소한 도로 접근성, 농촌 지역 특유의 편의시설 부족 등은 고려해야 할 사항입니다. 감정가 3.7억 원은 해당 지역의 일반적인 단독주택 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 확보: 750.00㎡(약 226.78평)의 넓은 토지를 소유할 수 있습니다.

다목적 활용 가능성: 단독주택 외에 제시외 건물(창고 등)이 포함되어 있어 텃밭 운영, 소규모 작업 공간 등으로 다용도 활용이 가능합니다.

합리적인 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준에서 책정되어 있어, 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

안정된 주거 환경: 주변이 주택, 전, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,960,348원입니다. 주변 유사 부동산의 매매 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 최근 예산군 봉산면 일대의 단독주택 매매가는 토지 면적, 건물 상태, 건축 연도, 도로 접근성 등에 따라 약 2억 5천만 원에서 4억 5천만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건은 2007년 준공 건물로 약 19년이 경과하였고, 인접 도로 폭이 2미터로 협소한 점, 대항력 있는 임차인 존재(단, 인수 보증금 0원) 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~100% 수준인 약 2억 9천만 원 ~ 3억 7천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 다만, 명도 협상 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.