나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51412 [1] 충청북도 진천군 진천읍 성석리 480-13 우주동백아파트 101동 10층 1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 성석리 소재 ""진천중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 10층 1008호로서
외벽 : 시멘트 몰탈 마감
창호 : 새시 창호 마감.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위토지 대비 완경사를 이루는 부정형의 아파트 건부지로임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형),가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원 2025타경51412 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 진천군 진천읍 성석리 480-13에 위치한 우주동백아파트 101동 10층 1008호입니다.

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 감정가는 74,800,000원입니다.

토지 면적은 32.70㎡(약 9.9평)이며, 건물 전용 면적은 59.90㎡(약 18.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OOOOOO입니다.

본 아파트는 1994년 12월 21일 사용승인을 받은 건물로, 총 2개 동에 244세대가 거주하고 있으며, 본건이 속한 101동은 최고 15층 중 10층에 위치합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 진천군 진천읍 성석리 소재 "진천중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건 아파트 단지는 동측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 03월 10일자 충주시의 압류(갑8)로 확인됩니다.

임차인 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인 최길종 씨가 거주 중입니다.

보증금은 30,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2008년 08월 28일이며, 확정일자는 2022년 01월 13일입니다.

배당신고일자는 2025년 09월 19일입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 주의사항에 "대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 따라서 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 시 반드시 인수 여부를 재확인해야 합니다.

등기부 요약:

등기부상 채무 총액은 105,826,281원입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 다수의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 시설:

본건은 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 공장 지대가 있음을 감안할 필요가 있습니다.

혐오시설:

주변에 공장이 소재하나, 본건에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통:

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설:

"진천중학교"가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설:

단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (마트, 병원, 은행 등은 진천읍 중심 시가지 이용)

단지 내 시설:

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

재매각 물건:

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 발생한 사유(유찰, 취하 등)를 파악하여 잠재적 위험 요소를 점검할 필요가 있습니다.

토지이용계획:

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한구역 700m)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축, 개발 행위에 대한 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 재매각으로 진행되는 아파트 경매 물건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 주변에 공장 지대가 혼재되어 있는 점은 고려해야 합니다. 등기부상 채무 총액은 감정가를 상회하지만, 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 가장 중요한 리스크는 임차인의 보증금 인수 가능성이므로, 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

재매각으로 인한 가격 메리트:

재매각 물건은 통상적으로 이전 매각가 대비 낮은 가격으로 책정되거나, 경매 진행 과정에서 가격 조정의 기회가 발생할 수 있습니다.

안정적인 실거주 및 임대 가치:

주변 시세와 지역 개발 가능성을 고려할 때, 권리 관계를 명확히 정리할 경우 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자로 고려해볼 수 있습니다.

시세 대비 감정가 비교:

본 건의 감정가는 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있으나, 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 전용면적(59.9㎡) 실거래가는 2026년 2월 6,200만원(8층), 2026년 6월 5,700만원(2층)으로 확인되었습니다. 평균적으로 약 5,950만원 수준입니다.

감정가는 74,800,000원입니다.

임차인 최길종 씨는 대항력이 있으며, 보증금 잔액 인수 가능성이 있으나 공식적인 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의 결과 또는 배당 결과에 따른 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 임차인 인수 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 감정가보다는 낮은 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 본 건의 예상 입찰가는 58,000,000원에서 63,000,000원 사이로 제안합니다. (인수 보증금 0원 기준)

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 임차인 인수 조건, 배당 현황 등을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.