나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20703 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 193-2 덕원아파트 102동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 소재 건등사거리 남측 인근에 위치한 덕원아
파트 102동 7층 702호로서 부근은 후면으로는 아파트 및 농경지로, 도로변으로는 근린생활
시설로 형성되어 있음.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 7층 일부로서
외벽:몰탈위페인팅 마감
내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등
창호:샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측의 폭 약8미터 내외의 도로를 통해 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한),
배출시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임.
나.기호(2) 토지는 기호(1)에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 토지는 목록1의 아파트 101동, 102동, 상가동, 관리동의 부지 및 놀이터, 주차장 등으로 사용중이며, 감정평가액은 목록1에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20703 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 193-2 덕원아파트 102동 7층702호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세

토지면적: 13330.00㎡ (약 4031.9평)

토지 지분: 25.9935㎡ (약 7.86평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.812㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 73,000,000원

집합건물 사용승인일: 1994년 12월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 소재 건등사거리 남측 인근에 위치한 덕원아파트 102동 7층 702호로서, 주변은 후면으로는 아파트 및 농경지가, 도로변으로는 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 접근성 및 도로상태

남서측 및 남동측의 폭 약 8미터 내외의 도로를 통해 출입하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종제한) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 해당 구역 내에서의 건축 및 영업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 물건의 말소기준권리는 2023년 07월 20일 접수된 김배일 근저당권(을11)이며, 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급이 '지상권개요:'로 있으나, 등기부 요약상 지상권 등재 내역은 확인되지 않아 말소 대상 권리에 포함될 가능성이 높습니다.)

3.2. 등기부 요약 (총채권액)

등기부채권 총액은 38,633,262원입니다.

3.3. 특이사항 (대지권미등기, 공동담보)

주요 특이사항으로는 대지권미등기 및 공동담보 물건이라는 점입니다. 특히 대지권 미등기는 아파트 건물에 대한 소유권은 있으나, 건물이 소재하는 토지에 대한 소유권이 구분소유자에게 제대로 등기되지 않은 상태를 의미하여, 향후 소유권 이전이나 재산권 행사 시 법적 분쟁의 소지가 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 공동담보는 해당 물건 외 다른 담보 물건도 함께 묶여 담보로 제공되었음을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 아파트 단지 주변으로는 도로변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주요 이용 현황

토지는 아파트 건부지 및 놀이터, 주차장 등으로 사용 중이며, 건물은 현재 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 문막 덕원아파트

건축년도: 1994년 (사용승인일: 1994.12.14)

총 세대수: 247세대

동수: 2개동

최고층: 15층 (본 건 7층)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주거 편의시설

단지 주변 근린생활시설 및 농경지, 인근 지역의 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차시설

총 주차대수는 76대입니다. (지상 3대, 지하 4대 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련 문제

가장 큰 리스크 요인으로, 건물 소유권과 별개로 토지 소유권이 제대로 이전되지 않아 소유권 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 향후 매각 및 재산권 행사에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

1994년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과하였으므로, 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

제3종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 문막읍에 위치한 덕원아파트 102동 7층 702호로, 아파트로서의 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 '대지권 미등기'로, 이는 소유권 확보에 중요한 법적 쟁점이 될 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 노력과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건축된 지 30년이 넘어 노후화에 따른 유지보수 비용 부담도 고려해야 합니다. 현재 감정가는 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 권리상 하자 및 노후화를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 문제 해결 시 소유권 안정화 및 가치 상승 기대.

* 문막 지역의 잠재적 주거 수요를 고려한 중장기적 관점에서의 접근 가능성.

* 최근 실거래가 수준을 반영한 합리적인 입찰을 통한 시세 차익 확보 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 (2026년 2월~3월)는 6450만원에서 6700만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 7300만원으로 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다. '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자와 30년 이상 경과한 건축물의 노후화를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 6,500만원 범위에서 신중하게 고려할 것을 제안합니다. 법적 문제 해결 비용 및 추후 발생 가능한 유지보수 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.