나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101175 [1] 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 ""대야미역(지하철4호선)"" 북측 인근에 위치하며 주위는
공동주택, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남측 근거리에 대야미역
(지하철4호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 중 제6층 제601호로서,
(사용승인:2020.11.27.)

외벽: 외장타일붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역
(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문,
표준적인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101175 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 6층601호

용도: 오피스텔

건물총층수: 10층 중 6층

사용승인일: 2020.11.27.

감정가: 261,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

토지지분: 14.842㎡ (약 4.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.47㎡ (약 16.18평)

건물지분: 53.47㎡ (약 16.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 요약

주위 환경: 경기도 군포시 대야미동 소재 대야미역(지하철4호선) 북측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남측 근거리에 대야미역(지하철4호선)이 위치하여 교통 상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 10층 중 제6층 제601호. 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 창호 마감.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있음.

토지 형상 및 이용: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

도로 상태: 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역.

공부와의 차이: 해당 사항 없음.

기타 참고사항: 임대 관계 미상. 거주인의 폐문부재로 내부 상태는 외부 관찰 및 탐문에 의함.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 군포시 대야미동에 소재하며, 지하철 4호선 대야미역이 북측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재함. 남동측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋음.

2.2. 주변 환경

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역임. 이는 주거 및 상업 기능이 공존함을 시사함.

2.3. 건축물 현황

건축 연도 2020년으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖춤. 지상 10층 건물 중 6층에 위치하여 조망 및 일조권에서 일정 수준의 장점을 가질 수 있음. 오피스텔로서의 기본 설비(난방, 승강기, 주차)를 모두 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경101175)으로, 접수일자 2025-06-19, 채권액 240,000,000원인 주택도시보증공사의 권리가 말소기준권리가 됨.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상, 대항력 있는 임차인(주택임차권)이 있으나, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었음. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 강제경매 등기 내역이 확인되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 내 개발 및 상업 활동에 대한 계획적인 관리가 이루어지고 있음. 대야미역 역세권과 인접하여 유동인구가 예상되며, 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 활용되고 있어 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 잠재력을 지님.

4.2. 상업 시설

주변에 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 존재함. 근린생활시설로서의 가치도 있으며, 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 4호선 대야미역이 도보 거리 내에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함. 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선의 버스 이용 또한 가능함.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 공동주택, 주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음. 다만, 농경지가 혼재되어 있다는 점은 도시 개발 진행 상황에 따라 향후 환경 변화 가능성이 있음을 시사함.

5.3. 기타 편의시설

반경 내 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없을 것으로 판단됨. (구체적인 편의시설 정보는 외부 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인(주택도시보증공사)이 제출한 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없음. 비록 확약서 내용이 매수인의 보증금 미인수를 명확히 하고 있으나, 모든 법적 절차 및 문서 해석은 신중해야 함.

6.2. 현장 조사 제약

거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조, 이용 상태 등을 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황에 의존하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태가 보고서와 다를 수 있다는 점을 유의해야 함.

6.3. 토지 이용 제한

비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 운항과 관련된 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있음. (해발 178.21m 이하 제한)

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치한 오피스텔로, 대야미역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 양호한 편임. 2020년 사용 승인을 받은 신축 건물이자, 감정가 2억 6천 1백만원 수준의 물건임. 특히, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석되어, 인수되는 권리 부담 없이 취득할 수 있다는 점이 매우 큰 장점임. 이는 시장 가치에 근접하거나 그 이하의 금액으로 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공함. 다만, 현장 조사에 일부 제약이 있었던 점과 비행안전구역 지정 등의 공법상 제한 사항은 유의할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 무권리 인수

임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해, 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 0원이라는 점은 가장 큰 투자 포인트임. 이는 입찰가 산정에 유리하게 작용할 수 있음.

8.2. 역세권 입지

지하철 4호선 대야미역과 인접한 역세권에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요 확보에 유리함.

8.3. 시장 가치

최근 유사 물건의 매매가(2025년 1월 4층, 52.435㎡ 기준 2억 6천만원)와 감정가(2억 6천 1백만원)가 유사한 수준으로, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 물건 매매가: 260,000,000원 (2025년 1월, 4층, 52.435㎡ 기준)

감정가: 261,000,000원

인수 보증금: 0원 (확약서에 의거)

9.2. 입찰가 산정

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 강도, 낙찰 후 명도 과정, 부대 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 매매가 및 감정가가 유사하고 인수되는 권리가 없는 점을 고려할 때, 245,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 건의 현재 시장 가치 및 권리 분석 결과, 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.