나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52652 [1] 경기도 광명시 소하동 35-5 우림아네스빌 101동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 ""소하초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 지하철역, 인근노선버스정류장까지의 거리등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건(사용승인: 2018.08.08) 내,
제10층 제1003호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실2)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택(단지형)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1~2) 공히,
제2종일반주거지역
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

토지기호(3)
제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-09-15)(집산도로)(접합)
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52652 (1)

소재지: 경기도 광명시 소하동 35-5 우림아네스빌 101동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물면적: 46.01㎡ (약 13.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광명시 소하동 소재 "소하초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 지하철역 및 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(3호)는 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물정보

* 구조 및 마감

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제10층 제1003호이며, 사용승인일은 2018년 8월 8일입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

* 이용상태

현황 다세대주택으로 방 3개, 주방 및 거실, 화장실 2개로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 12일 접수된 인천광역시계양구의 압류(갑4)입니다.

* 주요 권리사항

을구 1번 순위의 주택임차권(접수일자 2023-03-15, 권리금액 230,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 임차권은 인수 대상입니다. 전입일자 및 확정일자는 2018년 8월 28일입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 서 외 1명)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2018-08-28

* 확정일자: 2018-08-28

* 배당신고일자: 2023-03-15

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인 인수 대상 (등기부상 '인수'로 기재됨)

※ 참고: 임차인 현황표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권이 '인수'로 명확히 기재되어 있어, 230,000,000원의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 총 채권액

등기부 상 채권 총액은 320,210,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 비교 매물 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 우림아트빌 (2009년식, 68.52㎡): 2026년 3월, 200,000,000원 (약 291.9만원/㎡)

* 오승빌라 (1986년식, 50.2㎡): 2026년 3월, 269,500,000원 (약 537만원/㎡)

* 토성4동 (1992년식, 59.23㎡): 2026년 3월, 305,000,000원 (약 515만원/㎡)

* 시세 분석

본 물건은 2018년식으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 연식 대비 가격은 비교적 높게 형성될 수 있습니다. 제공된 JSON 데이터의 매매가격을 토대로 산정한 평당가는 약 291.9만원에서 537만원 수준으로 넓은 분포를 보입니다. 비교적 오래된 연립/다세대 주택이 높은 평당가를 기록하는 점을 감안할 때, 본 물건의 최신 건축 연도를 고려하면 평당 550만원 ~ 650만원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세

감정가 281,000,000원은, 46.01㎡ 면적 대비 약 610.7만원/㎡ 수준입니다. 이는 최근 매매된 유사 물건들의 최고가 대비 높은 수준이지만, 신축 연식과 입지 조건을 고려했을 때 개연성이 있는 가격으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

해당 물건은 소하초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경 (혐오시설)

제공된 정보 상 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어, 향후 관련 시설 설치에 대한 제약이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크 요인은 230,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 투자금액이 증가하게 됩니다.

* 보증금 미회수 가능성

만약 임차인의 보증금 전액이 경매 배당 절차에서 회수되지 못할 경우, 매수인은 추가적인 자금 부담을 안게 됩니다.

* 규제 지역

과밀억제권역 및 상수원 수질보호 관련 법규에 따른 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년식으로 건축 연차가 짧은 다세대주택이며, 입지조건 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 2.3억원의 인수해야 하는 임차인 보증금은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 감정가 2.81억 대비 인수 보증금이 크므로, 매수인의 실질적인 투자금액은 낮아지는 효과가 있지만, 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년식으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 안정된 주거지역: 소하동 내 기존 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 실질 투자금: 인수 보증금(2.3억)을 제외하면 감정가 대비 실질적으로 투자해야 하는 금액이 적어, 투자 진입 장벽이 낮아질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시장가치 (감정가 기준): 281,000,000원

* 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금: 230,000,000원

* 예상 입찰가 = 시장가치 - 인수 보증금

281,000,000원 - 230,000,000원 = 51,000,000원

※ 주의: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 투자금액을 기준으로 산정되었습니다. 실제 경매 참여 시에는 낙찰 후 임차인 보증금 전액 회수가 가능한지 여부를 철저히 검토해야 하며, 보증금 미회수 발생 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다. 또한, 법원 명세서 상의 '인수 보증금 합계: 0원'과 등기부등본 상의 '인수' 기재가 상반되므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관계 기관을 통한 명확한 확인 절차가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.