나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52672 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 603-18 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산대학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

알씨조 평스라브지붕 4층 건내 3층 302호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로1류(폭 20m ~ 25m)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이솝
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

을구 6번 2010.04.30.자 근저당(제39334호)에 대하여, 경매신청채권자가 제기한 근저당권말소소송에 따른 원고승소판결이 2026.04.17.자로 확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경52672 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOO

* 물건종별: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 603-18 3층302호

* 토지면적: 43.75㎡ (약 13.23평)

* 토지 지분: 43.75㎡ (약 13.23평)

* 건물면적: 75.19㎡ (약 22.75평)

* 건물 지분: 75.195㎡ (약 22.76평)

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

* 감정가: 178,000,000원

1.4. 주요 특징

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인

* 특수물건정보: 중복사건, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산대학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 본건은 남동측으로 중로 1류(폭 20m~25m)의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로 1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(이솝유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.

* 외벽: 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

* 창호: 샷시 창호

* 건물은 2001년 4월 9일에 건축되었으며, 사용승인일은 2002년 1월 22일입니다.

* 건물 총 층수는 4층이며, 본건은 3층에 위치합니다.

* 건물 배치면적은 177.22㎡(약 53.61평)이며, 연면적은 651.09㎡(약 197.00평)입니다.

* 총 8세대가 거주 가능한 건물입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2006년 12월 21일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(을구 5번, 42,000,000원)입니다.

* 본 경매 신청으로 인해 을구 5번 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄석영

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 10월 17일

* 확정일자: 2015년 09월 14일

* 배당신고일자: 2025년 08월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 9천만원 전액 인수 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임차인: 엄태현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007년 08월 24일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 기타 권리관계

* 을구 6번 근저당권(채권자: 김성욱, 100,000,000원)에 대하여, 경매 신청 채권자가 제기한 근저당권 말소 소송에서 원고승소 판결이 2026년 04월 17일자로 확정되었습니다. 이는 해당 근저당권이 말소될 것임을 시사합니다.

* 본건은 중복사건(수원지방법원 안산지원의 2026타경51772, 임의경매)이 존재하므로, 진행 상황을 주시해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인 엄석영(전입 2006.10.17)은 대항력이 있어 보증금 9천만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 본건은 중복사건이 진행 중인 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 사례)

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 건물들의 거래가는 면적 및 연식에 따라 10,500만원에서 18,500만원까지 분포하고 있습니다.

* 2001년식, 전용 48.32㎡, 3층 건물: 10,500만원 (2026년 7월 거래)

* 2010년식, 전용 79.86㎡, 3층 건물: 18,500만원 (2026년 7월 거래)

* 2002년식, 전용 73.155㎡, 3층 건물: 15,000만원 (2026년 7월 거래)

* 본건 건물 면적(75.19㎡)과 유사한 건물 2, 3의 거래가를 볼 때, 해당 면적대의 시세는 대략 15,000만원에서 18,500만원으로 추정됩니다.

* 평당 시세는 약 205만원에서 232만원 수준으로 분석됩니다.

4.2. 감정가와의 비교

* 본건 감정가 178,000,000원(토지 43.75㎡, 건물 75.19㎡)은 최근 거래된 유사 면적 매물들의 최고가 수준과 유사합니다.

* 건물 면적만을 기준으로 환산 시, 감정가는 평당 약 780만원 (㎡당 약 237만원)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

* 안산대학교와 인접하여 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

* 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.4. 혐오시설

* 제공된 정보와 주변 환경(대학교, 주거 밀집 지역)을 고려할 때, 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

* 대항력 있는 임차인 엄석영(보증금 9,000,000원)의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 실제 투자 비용 증가로 이어집니다.

6.2. 중복 경매 사건

* 동일 물건에 대해 별도의 경매 사건(2026타경51772)이 진행 중이므로, 경매 절차 및 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

* 일부 유사 물건의 최근 거래가가 본건 감정가보다 낮은 점을 고려할 때, 시세 대비 감정가 수준이 다소 높게 책정되었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 안산대학교 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 엄석영 씨의 보증금 9천만원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인이며, 중복 경매 사건이 진행 중이라는 점도 고려해야 합니다. 을구 6번 근저당 말소 소송 승소 확정 판결은 권리관계를 단순화할 수 있는 긍정적 요인이지만, 임차인 보증금 인수 문제를 우선적으로 해결해야 합니다. 최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 감정가는 시세 수준에서 약간 높은 편으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시 임차인 보증금 인수 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성과 함께 보유 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 후에도 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 을구 6번 근저당 말소 소송 확정으로 권리관계가 보다 명확해질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 9,000,000원)의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 이를 감안하여, 본건의 실질 가치를 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 차감한 금액으로 산정하고, 여기에 적절한 투자 수익률을 고려하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세(공실 기준): 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 인수 예상 보증금: 90,000,000원

* 이를 바탕으로 산정된 실질적 부동산 가치: 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 90,000,000원

만약 90,000,000원에 낙찰받고 보증금 90,000,000원을 인수한다면, 총 지출액은 180,000,000원이 됩니다. 이는 본건의 감정가 및 주변 시세 범위 내에서 보수적으로 산정된 가격입니다. 투자를 결정하기 전에 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 추가적인 법률 자문 등을 반드시 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.