나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52665 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1106-21 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52665 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1106-21 2층202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경52665
• 주소: 경기도 안산시 단원구 화정천서로7길 18, 2층202호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매4계 2025타경52665 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 화정천서로7길 18, 2층202호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2025타경52665 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52665 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1106-21, 2층 202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대 - 8세대)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 34.83㎡ (약 10.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 60.57㎡ (약 18.32평) (전용면적 기준)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '화정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 가까운 거리에 지하철 서해선 '달미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

본건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이란, 임대차 계약을 체결하고 대항력을 갖춘 임차인으로, 임차인이 임대차 기간 동안 거주할 권리를 가지며, 새로운 소유자에게 계약 내용을 주장할 수 있습니다. 이는 명도 과정이나 인수될 권리 관계를 면밀히 파악해야 함을 의미합니다. 임대차 관계는 미상으로 파악되므로, 현장 조사를 통해 임차인의 현황을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 학교가 있어 학생 및 교직원 수요가 있을 수 있으며, 달미역 역세권을 중심으로 상권이 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 복합 문화 공간과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주거 환경: 본건은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 2층 202호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

교통: 서해선 '달미역'이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: '화정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

도시형 생활주택(단지형 다세대)의 특성: 8세대로 구성된 소규모 단지형 다세대 주택으로, 공동 관리나 건물 유지보수에 있어 의견 충돌이나 관리의 어려움이 발생할 수 있습니다.

개발 제한: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동의 준수한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 달미역 역세권과 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필수적입니다. 또한, 소규모 단지형 다세대주택으로서의 관리 및 잠재적 가치 상승 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 접근성: 서해선 '달미역' 이용이 용이하여 대중교통 이용객에게 매력적인 입지입니다.

실거주 환경: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

소규모 단지: 8세대 규모의 단지형 다세대주택으로, 향후 지역 개발이나 재건축 시 소규모 개발 사업의 잠재성을 가질 수 있습니다.

명도 협상: 대항력 있는 임차인과의 원만한 협상을 통해 리스크를 최소화하고 안정적인 명도를 이끌어낼 수 있다면, 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

지도상 검색 결과, 본건 주변에는 화정초등학교 외에 안산시립단원도서관, 롯데시네마 안산고잔점 등이 도보 또는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

안산지원 경매4계