나이스옥션 법원경매 평택 2025타경684 [1] 경기도 평택시 고덕동 1973-1 우성고덕타워 7층706호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부 · 평가일 2025.06.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상 16층

이용상태

학원(STHIGH 수학학원)으로 이용 중임.

설비내역

화재탐지시설, 방화시설, 승강기시설, 주차장시설 등.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가하여 '내부구조도'는 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있음.

물건 비고

본건 목적물인 706호는 704호, 705호와 통합 및 개조되었고, 706호 고유의 벽체와 출입문이 별도로 설치되어 있지 않아 706호를 특정할 수 없는 상태임(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경684 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1973-1 우성고덕타워 7층706호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 485,000,000원

* 토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

* 토지지분: 15.167㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 89.30㎡ (약 27.02평)

* 건물지분: 89.3㎡ (약 27.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 우성고덕타워

* 총 층수: 지상 16층

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 제2종근린생활시설

* 사용승인일: 2021년 02월 24일

* 해당 층: 7층

* 해당 호실: 706호

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 평택시 고덕동 1973-1번지에 소재한 우성고덕타워 내 근린상가입니다.

* 고덕국제신도시라는 신흥 개발 지역에 위치하며, 삼성전자 반도체 평택캠퍼스와 인접하여 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 수도권 제2외곽순환고속도로, 경부고속도로 등 주요 교통망 접근성이 양호하며, 지속적인 도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 예상됩니다.

* 인근으로 공공시설, 상업시설, 녹지 공간이 계획적으로 조성되고 있어 정주 여건 및 생활 편의성이 점차 향상될 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 10일 접수된 국민은행의 근저당(채권액 289,000,000원)입니다.

* 상기 말소기준권리를 포함한 대부분의 등기부상 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (주)에스티하이(김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,950,000원

* 전입/사업/확정/배당신고일자: 2025년 07월 23일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용 및 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 총 16층 규모의 우성고덕타워 내 7층에 위치한 제2종근린생활시설(상가)입니다.

* 현재 'STHIGH 수학학원'으로 이용 중이며, 이는 상가로서의 수익성을 보여주는 지표입니다.

* 고덕국제신도시는 계획적이고 현대적인 도시 개발이 진행 중이며, 지속적인 인구 유입으로 인해 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

* 대규모 주거 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 학원, 병원, 금융, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 활발할 것으로 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 다수의 공원이 계획되어 있어 교육 환경 및 여가 생활 여건이 우수합니다.

* 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 지속적으로 확충되고 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 간선도로로의 접근성이 용이합니다.

* 현재까지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 706호가 704호, 705호와 통합 및 개조되어, 706호 고유의 벽체 및 출입문이 별도로 존재하지 않아 해당 호실을 특정하기 어려운 상태라는 점입니다. 이는 현황조사서 및 물건명세서에 명시된 사항으로, 향후 사용 및 관리에 있어 면밀한 확인과 주의가 필요합니다.

* 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 조사가 불가하여 건축물 현황도를 기준으로 작성되었기에, 실제 내부 상태 및 구조는 도면과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경기도 평택시 고덕국제신도시에 위치한 신축 상가 건물로, 현재 학원으로 활발히 운영되고 있다는 점에서 안정적인 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 고덕국제신도시의 성장 잠재력과 배후 수요를 고려할 때 미래 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 704호, 705호와의 통합으로 인한 706호의 특정성 불분명 문제, 현장 실사 시 내부 확인의 한계, 그리고 말소되지 않는 지상권의 존재 등은 본 건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제신도시의 계획적인 개발과 인구 유입 추세에 따른 장기적인 시세 상승 가능성.

* 현재 'STHIGH 수학학원'으로 정상 운영 중인 점을 감안한 즉시 임대 수익 발생 가능성.

* 삼성전자 반도체 평택 캠퍼스 등 대규모 산업 단지의 배후 수요를 통한 높은 임대 수요 기대.

* 호실의 통합 및 개조라는 특수성을 활용한 잠재적 협상 및 가치 재평가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 건이므로, 감정가 485,000,000원을 기준으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 706호의 특정성 불분명, 내부 확인 불가, 미소멸 권리(지상권) 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 평가하여 할인율을 적용해야 합니다.

* 인근 유사 상가의 실거래가, 임대 시세, 고덕국제신도시의 향후 개발 계획 및 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.