나이스옥션 법원경매 안산 2025타경681 [1] 경기도 시흥시 배곧동 262 한라비발디캠퍼스3차 303동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧해솔초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근은
대규모 아파트단지, 각급학교, 공원 및 생활편의시설 등이 밀집하여 소재하며 주거환경
무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 중 7층 703호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 대체로 사다리형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로 및 지하주차장시설 되어있으며 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭40m~50m)(접합), 대로2류(폭30m~
35m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-30)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경681 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 262 한라비발디캠퍼스3차 303동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 547,000,000원

토지면적: 39.00㎡ (약 11.8평)

토지지분: 38.9967㎡ (약 11.8평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9959㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "배곧해솔초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 공원 및 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 대로2류, 중로2류 도로와 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변 시설에 대한 조사 결과, 특별히 언급된 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: 2024-04-10

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2019-01-11 접수, 을1)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 555,243,971원

* 물건명세서 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 한라비발디캠퍼스3차 단지는 2018년 9월 사용 승인된 신축 아파트 단지로, 총 6개 동, 1304세대로 구성되어 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 85㎡)의 아파트 거래는 2026년 6월에 2층 512,000,000원에서 40층 550,000,000원까지 다양하게 이루어졌습니다. 평균 실거래가는 약 527,330,000원 수준입니다.

이 단지는 배곧해솔초등학교와 인접해 있고, 단지 내 및 주변에 다양한 생활 편의시설, 공원 등이 잘 갖춰져 있어 주거 기능이 우수한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 총 39층 중 7층 (본건 703호)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감

* 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임

* 창호: 하이새시 이중창호

* 설비 내역

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설

* 총 주차 대수는 1,755대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다.

* 단지 정보

* 아파트명: 한라비발디캠퍼스3차

* 사용승인일: 2018년 9월 20일

* 세대수: 1304세대

* 최고층: 40층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 현재 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리관계: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 물건명세서: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 세부 내용이 공란으로 되어 있어 추가적인 권리 조사가 필요할 수 있습니다.

* 유동화물건: 본건은 유동화 물건으로, 관련 금융 상품의 특성을 이해할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동의 신축 아파트 단지 내 위치한 물건으로, 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

최근 실거래가도 활발하게 이루어지고 있으며, 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 물건명세서에 명시된 '소멸되지 않는 권리' (지상권)에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접 및 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 선호도 높음.

* 신축급 아파트로 단지 내 시설 및 주거 환경 우수.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 부담 적음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 547,000,000원입니다.

최근 실거래가를 살펴보면, 2026년 6월 거래된 유사 면적(약 85㎡) 아파트의 최저가 512,000,000원, 최고가 550,000,000원 수준입니다.

최근 거래 평균가는 약 527,330,000원입니다.

낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 부근 또는 그 이상의 가격에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

최근 시세 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 530,000,000원 ~ 545,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 535,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.