나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52384 [1] 경기도 광주시 삼동 235-17 포레힐스 207동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""삼동역"" 서측 에 위치한 부동산으로서 주위는
중.소규모의 공동주택, 임야 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 삼동역(경강선), 버스정류장 이 소재하는 등 제반
교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.
사용승인일 : 2018.10.12

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

임야에 인접한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역,
소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 성남지원 2025타경52384 (1) 사건으로 경매 진행 중인 경기도 광주시 삼동 235-17 포레힐스 207동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 330,000,000원이며, 토지면적은 56.62㎡(약 17.13평), 건물면적은 76.22㎡(약 23.06평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 강OO이며, 본건에는 대항력 있는 임차인 강정민과 공동담보 물건이 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼동역" 서측에 위치하며, 주변은 중.소규모의 공동주택과 임야가 소재하는 지대로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 삼동역(경강선) 및 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 양호합니다. 건물은 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 401호이며, 2018년 10월 12일에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 벽돌, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 토지는 임야에 인접한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 주변 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 22일자 KB국민카드 가압류 (갑3)입니다. 등기부등본에 기재된 주요 권리로는 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 을구 5번 순위의 주택임차권 공동담보 (강정민)가 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖추고 있습니다. 임차인 강정민은 2021년 4월 14일 전입, 2021년 3월 9일 확정일자를 받았으며, 보증금은 310,000,000원입니다. 본 물건명세서에 따르면 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 주요 권리입니다. 그 외 다수의 가압류 및 강제경매(채권자: 강정민) 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 429,060,461원입니다.

4. 상권분석

광주시 삼동 일대는 삼동역을 중심으로 형성된 주거지역으로, 비교적 신축된 다세대 주택들이 다수 분포하고 있습니다. 제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 삼성하이빌 2동(2002년식, 53.91㎡) 2026년 5월 12일: 198,000,000원

* 삼성하이츠(나동)(2011년식, 79.94㎡) 2026년 5월 6일: 130,000,000원

* 삼보그린빌 103동(2003년식, 73.96㎡) 2026년 5월 4일: 105,000,000원

본건(포레힐스, 2018년식, 76.22㎡)은 주변 물건 대비 신축 연차가 짧아 일반적으로 시세가 높을 수 있습니다. 그러나 감정가 330,000,000원과 제시된 시장 거래가 추정치(약 105,000,000원 ~ 198,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 본건의 면적(76.22㎡)을 고려했을 때, 시장 거래가는 약 110,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 경강선 삼동역 및 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다. 삼동역 인근에 편의시설 및 소규모 상가가 분포하고 있으며, 더 나은 편의시설은 인근 성남, 분당 지역 이용이 가능합니다. 주거 환경은 중소규모 공동주택과 임야가 어우러져 비교적 조용하고 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 강정민의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 시 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인으로 작용합니다. 또한, 감정가 330,000,000원과 시장 거래가 추정치 간의 큰 괴리는 감정평가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 투자 위험을 높입니다. 마지막으로, 임차인이자 채권자인 강정민이 경매를 신청한 복잡한 이해관계 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼동역 인근 역세권에 위치하고 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 3억 1천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 부담스러운 조건입니다. 감정가와 시장 시세의 괴리, 그리고 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 삼동역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2018년 준공으로 신축 연차가 짧아 주거 가치가 있습니다.

* 임차인과의 보증금 인수 문제가 원만히 해결되거나, 임차인이 직접 채권으로 낙찰받는 등 특수한 상황이 발생할 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 330,000,000원이나, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 310,000,000원에 달합니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가에 310,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 시장 거래가 추정치(약 105,000,000원 ~ 198,000,000원)를 고려하면, 총 매수 비용이 감정가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이 경우, 입찰가는 이론적으로 최대 약 20,000,000원 수준으로 제한됩니다. 하지만 이는 매우 보수적인 접근이며, 시장 경쟁 및 물건의 고유 가치를 고려한 현실적인 입찰가 산정이 필요합니다. 본건은 인수 보증금으로 인한 위험이 매우 크므로, 철저한 사전 조사와 임차인과의 협상 가능성 탐색 후, 매우 낮은 금액으로의 입찰 또는 유찰 후 재고를 권장합니다.

보수적 추정 입찰가: 10,000,000원 ~ 30,000,000원

본 물건은 인수 보증금이 3억 1천만원으로 매우 높아 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 제시된 입찰가는 매우 보수적인 관점에서 산출되었으며, 실제 낙찰 가능성은 낮을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.