나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52402 [1] 경기도 광주시 쌍령동 303 늘봄타운 2동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ""쌍령2동 마을회관"" 동측 인근에 위치하는 부동산(늘봄
타운 제2동 제4층 제402호)으로서 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하
는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브) 지상4층 내 제4층 제402호로서
(사용승인일 : 2009.05.08)
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 남서측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세
대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
기호(1)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가)는 등기사항전부증명서(집합건물) 을구7번 주택임차권(2024년 10월 23일)등기
가 등재 되어 있으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.(임차보증금 금175,000,000원 / 범위:
전유부분 전부 / 임대차계약일자: 2022년 10월 21일 / 점유개시일자: 2022년 12월 30일 /
확정일자: 2022년 10월 23일)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 등기사항증명서상 '제2동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '102동'으로 표시되어 있음(현황조사서 참조)
2.한국주택금융공사(양도전:임차인 최성용)로부터 2026.03.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 명칭: 늘봄타운 2동 4층 402호

사건번호: 성남지원 2025타경52402 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 303 늘봄타운 2동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6100만원

건축물 사용승인일: 2009년 5월 8일

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브)

총 층수: 4층 중 4층

1.1. 면적 정보

토지면적: 58.40㎡ (약 17.66평)

토지 지분: 58.3957㎡ (약 17.66평)

건물면적: 76.55㎡ (약 23.16평)

건물 지분: 76.55㎡ (약 23.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "쌍령2동 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 및 도로 상태:

* 본건 소재 토지는 인근 토지 대비 남서측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 소재 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

* 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52402)으로, 2025년 6월 17일 접수되었습니다.

주요 권리사항:

* 선순위 임차권 (채무자 겸 소유자 관계인 최성용): 임차보증금 1억 7500만원, 임대차계약 2022년 10월 21일, 점유개시 2022년 12월 30일, 확정일자 2022년 10월 23일.

* 한국주택금융공사(HF) 확약서 제출: 임차인 최성용 측에서 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 2026년 3월 20일 제출되었습니다. 이 확약서의 효력으로 인해 대항력 있는 임차인으로 분류되었으나, 실제 매수인에게 인수되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 정무열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 2월 6일, 대항력 있음. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 채권자: 한OOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

* 기타 권리: 국민건강보험공단 압류 (말소 예정)

매각 후 소멸되지 않는 권리:

* 등기사항증명서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다. (제공 정보 기준)

1.4. 상권분석

주변 상권:

* 본 물건은 주로 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역에 해당합니다.

* 인근에 상업 시설보다는 주거 및 생활 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

* "쌍령2동 마을회관"이 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 근거리에 있습니다.

* (추가 조사 필요: 주변 생활 편의시설, 교육 시설, 녹지 공간 등에 대한 상세 조사가 필요합니다.)

혐오시설 유무:

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 상세 지역 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(최성용) 관련 사항:

* 한국주택금융공사(HF)의 확약서가 제출되어 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 협조 의사가 표명되었으나, 임차인과의 실제 소통 및 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 확약서의 효력과 임차인의 최종 입장에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

보증금 0원 임차인(정무열)의 대항력:

* 임차인 정무열은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 특별한 주의가 필요합니다. 임차인의 퇴거 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상보다 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 동 표기 불일치:

* 등기사항증명서상 '제2동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '102동'으로 표시되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. (현황조사서 참조)

규제 지역:

* 본건은 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 및 수도권 정비 계획법상의 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6100만원입니다. 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 권리 분석상 대항력 있는 임차인(최성용)과 보증금 0원에 대항력 있는 임차인(정무열)의 존재로 인해 명도 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토와 주의가 요구됩니다. 한국주택금융공사의 확약서 내용을 면밀히 확인하고, 실제 임차인과의 협의를 통해 인수 보증금 부담 여부를 최종 확정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성:

* 감정가(1억 6100만원) 대비 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 낙찰 시 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

명도 리스크 관리 시 수익성 확보:

* 임차인 관련 위험 요소를 철저히 분석하고 관리한다면, 안정적인 주거용 부동산 투자가 가능합니다.

입지 환경:

* 주변의 주거 단지 및 녹지 환경은 비교적 양호한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 6500만원에서 1억 7500만원 사이로 산정됩니다.

산정 근거:

* 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 76.55㎡ 기준으로 약 1억 8700만원에서 1억 9200만원 수준임을 감안했습니다.

* 감정가 1억 6100만원은 시장 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* '인수 보증금 합계 0원' 정보와 한국주택금융공사의 확약서를 바탕으로 최성용 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 추정되나, 정무열 임차인의 대항력 존재 및 명도 관련 불확실성을 고려하여 감정가 대비 소폭 상승한 가격대를 제시합니다.

* 최종 입찰가는 임차인 관련 사항에 대한 추가 확인 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.