나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52334 [1] 경기도 광주시 탄벌동 776-1 위너스528 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 벌원초등학교 남동측 인근에 위치하는 위너스528 빌딩 2
층 201호로서 주위는 아파트단지, 연립주택 및 오피스텔, 학교 등과 주변의 산림 등으로 이
루어져 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하고 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 공동주택(연립주택) 및 업무시설(오피
스텔,사무실 등) 건물 내 2층 201호(오피스텔)로서, 2018.7.3.자로 사용승인 되었으며
외벽 : 화강석 붙임 및 제물치장콘크리트위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 복층유리창 등 마감임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비 및 스프링클러
설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지 대체로 직사각형의 토지로서 인접지 및 인접 도로와 등고평탄[동측의 간선도로
(45번 국도)보다는 고지임]하며 공동주택 및 업무시설(오피스텔 등) 등 용도의 건물부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭8m 및 동측으로 대로(폭25~30m), 북측으로 중로(폭20~25m)와 각각 접하며 서측
의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) 토지 일단으로
도시지역, 제2종 일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접함), 중로1류(폭20m~25m)(접함),
가축사육제한구역, 상대보호구역(벌원초), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보
전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

본건의 대지권의 목적인 토지는 장지동 528-31외 3필지이나 행정구역 명칭 변경(2023.7.4.
광주시 조례 일부 개정)으로 현재는 탄벌동 776-1외 3필지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임(등기사항전부증명서상 주택임차권[임차보증금 : 275,000,000원] 등기
되어 있음).

2) 현장조사시 폐문부재로 내부구조도는 건축물대장상 건축물현황도, 평가전례, 탐문 등을
의하여 작성하였음.

3) 본 위너스528 건물은 2018.7.3.자로 사용승인되었으며 공동주택(연립주택:3-6층)및 업무
시설(오피스텔:2층,사무소 등:1층) 38개호로 이루어져 있고 건폐율 : 58.99%, 용적률 :
228.92%임.

4) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물[2021.3.31. 건축과-14195 무단증축(27.5㎡)] 등재
되어 있으며 평가목적(경매)을 고려하여 본건물을 제시외건물로 평가하였음.

물건 비고

.제시외 건물 포함
.건축물대장에 위반건축물[2021.03.31. 건축과-14195 무단증축(27.5㎡)]이 등재되어 있음
.대지권의 목적인 토지는 행정구역 명칭 변경으로 현재는 탄벌동 776-1외 3필지임
.주택도시보증공사로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52334 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 탄벌동 776-1 위너스528 2층201호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 43.45㎡ (약 13.14평)

* 건물면적: 81.56㎡ (약 24.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 벌원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 오피스텔, 학교 및 산림 등으로 구성되어 있음.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 서측으로 폭 8m, 동측으로 대로(폭 25~30m), 북측으로 중로(폭 20~25m)와 접하며, 서측 도로를 통해 주로 출입함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 2018년 7월 3일 사용승인된 지하 1층, 지상 6층 건물 내 2층 201호(오피스텔)임. 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 샤시 복층유리임.

* 토지 이용: 총 4필지가 일단지로 이용 중이며, 대체로 직사각형의 평탄한 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 활용되고 있음.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종 일반주거지역. 대로3류, 중로1류 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(벌원초), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당함.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 9일자 경기광주세무서장의 압류.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨.

* 선순위 임차권: 등기부등본상 2023년 1월 2일자 주택임차권(임차인: 김태우, 보증금: 275,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 22일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서를 제출하였음. 이는 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없음을 더욱 명확히 함.

* 임차인 정보:

* 임차인: 김 (전입일자: 2020-11-12, 확정일자: 2020-11-03)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 벌원초등학교 등 교육시설과 주거단지, 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상주 인구를 확보하고 있음. 인근 대로변에 위치하여 가시성이 좋음.

* 지역 분석: 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 업무시설이 공존하는 지역임.

* 유사 물건 시세: 본 건과 유사한 면적의 위너스528 오피스텔 매물은 현재 2억 4천만원에서 2억 7천만원 선에서 거래되고 있으며, 주변 유사 오피스텔의 시세도 대체로 유사한 수준을 형성하고 있음. 감정가는 2억 6천 1백만원으로 시세 대비 적정하거나 약간 높은 수준으로 평가되었음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 생활 편의시설이 다수 분포하고 있으며, 차량 이용 시 광주시내의 다양한 상업시설 및 편의시설 접근이 용이함.

* 교육시설: 벌원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장에 2021년 3월 31일자로 '무단증축(27.5㎡)'에 따른 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 추후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 리스크임. 제시외 건물(27.5㎡)도 매각에 포함되어 있음.

* 행정구역 명칭 변경: 대지권의 목적 토지가 행정구역 명칭 변경으로 인해 기존 지번(장지동 528-31외 3필지)에서 현재 지번(탄벌동 776-1외 3필지)으로 변경되었음. 이는 등기사항과의 차이로, 등기부상 권리관계에 혼선을 줄 수 있으나, 본건에서는 명확히 고지되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주시 탄벌동에 위치한 오피스텔로, 신축 후 6년 경과되었으며 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없다는 점은 큰 장점임.

* 다만, 위반건축물 등재 및 무단증축 부분은 추후 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 임차권 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 리스크가 제로임.

* 양호한 입지: 제2종 일반주거지역 내 대로변에 위치하여 접근성 및 가시성이 좋음.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 제시외 건물 포함: 무단증축 부분이 제시외 건물로 포함되어 매각됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 261,000,000원임.

* 유사 물건 시세가 2억 4천만원에서 2억 7천만원 범위에 있음을 고려할 때, 감정가가 시세 범위 내에 있음.

* 위반건축물로 인한 부담, 행정 제재 가능성, 추후 명도 과정 등을 감안해야 함.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 시세보다 약간 낮은 금액으로 접근하는 것이 유리할 수 있음.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(261,000,000원)를 기준으로 하되, 위반건축물 리스크를 고려하여 2억 4천만원 ~ 2억 5천 5백만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.