나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52323 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 159-1 그린홈타운 206동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '초월중학교' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행노선 및 배차정보 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2016.6.3.)
-외 벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
-창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측에 위치한 단지 내 도로를 통하여 서측에 개설된 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52323 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 159-1 그린홈타운 206동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

* 토지지분: 67.5㎡ (약 20.42평)

* 건물면적: 58.56㎡ (약 17.72평)

* 건물지분: 58.565㎡ (약 17.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 근OOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2016.06.03 (2016년 건축)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

* 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비내역: 승강기, 도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 '초월중학교' 남동측 근거리에 위치함

* 주위환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행노선 및 배차정보 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참고사항)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-31

* 대항력: 없음 (주의: 보증금/차임은 미상이 아니나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.)

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-07-13 근저당권, 을1):

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (2022-07-13)

* 갑6: 소유권이전 (2022-07-13, 매매 금258,000,000원)

* 을1: 근저당권 (2022-07-13, 근해안강망수산업협동조합, 금205,200,000원, 말소기준권리)

* 갑7: 가압류 (2023-10-27, 경기신용보증재단, 금16,604,968원, 말소)

* 갑8: 임의경매 (2025-05-30, 근해안강망수산업협동조합, 194,559,649원, 말소)

* 등기부채권 총액: 221,804,968원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본 물건은 2016년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 약 17.72평입니다.

* 제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 인접한 '마마하이츠맨션'(1995년식 연립, 약 23.3평)의 경우 2026년 5월 6일 9,200만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 396만원에 해당합니다.

* '다이브시티'(2024년식 신축 다세대, 약 18.5평)의 경우 2026년 5월 13일 4,200만원에 거래되었으나, 이는 신축 건물임을 감안할 때 매우 이례적으로 낮은 가격으로, 거래 맥락 확인이 필요합니다.

* 본 물건의 감정가는 242,000,000원으로, 이는 주변 유사 연식 및 형태의 다세대주택 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래 사례의 극단적인 가격 차이를 고려할 때, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 중요합니다.

* 단지 내/건물 정보:

* 건물명: 그린홈타운

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 159-1

* 동/호: 206동 2층202호

* 총 층수: 4층

* 건축년도: 2016년

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.4. 생활정보

* 교육시설: 초월중학교 인근 위치

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 (정보 부족, 추가 확인 필요)

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 (보통)

* 난방: 도시가스 개별난방

* 기타: 승강기 설치

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 현황 미상: 현재 임대 여부 및 조건이 불확실하여 명도 시점에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 창고가 혼재되어 있어 소음, 환경 오염 등 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 변동성: 제공된 최근 거래 사례에서 가격 편차가 커, 급격한 시세 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2016년에 건축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 건축 연식을 보유하고 있습니다.

* 주변에 학교와 주택 밀집 지역이 있어 주거 환경으로서는 기본적인 조건을 갖추고 있으나, 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬움이 있습니다.

* 등기부상 별도의 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 다만, 제공된 주변 시세 정보의 신뢰도가 낮고 가격 편차가 크므로, 정확한 시세 파악과 입지 분석을 위한 현장 방문이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 양호한 건축 연식 (2016년)

* 등기부상 명확한 권리 관계 (낙찰 후 소멸되는 권리 다수)

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음

* 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 기대 (성장관리구역 등)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 토지/건물 면적 및 건축 연식, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 낙찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 193,600,000원 ~ 217,800,000원으로 예상됩니다.

* 특히, 제공된 JSON 데이터 상의 극단적인 저가 거래 사례(다이브시티 4,200만원)는 본 물건의 적정 가치 평가에 혼란을 줄 수 있으므로, 면밀한 현장 조사 및 최근 실거래가 추이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하에서 접근하거나, 보수적으로 접근하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.