나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52301 [1] 경기도 하남시 망월동 1134-2 더오페라1 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ""미사역"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 제1층 제112호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 기존 임차인의 사업장은 폐업 상태이나, 내부의 원상복
구는 이루어지지 않은 것으로 조사됨.(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바람.)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 도시가스설비 등
제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 30미터 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 노폭 약 10미터의
보행자도로 및 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1
류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출
시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도
법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52301 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1134-2 더오페라1 1층112호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변동로 70)

용도: 근린상가 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 980,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 34.38㎡ (약 10.40평)

건물지분: 34.38㎡ (약 10.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원, 각급 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제1층 제112호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

토지 이용 및 도로: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로는 노폭 약 30미터의 포장도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 10미터의 보행자도로 및 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 소로1류(보행자전용도로 포함) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 법률에 따른 지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 24일 접수된 경남은행의 근저당권 (채권금액: 1,020,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 경매개시결정 등기, 압류 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전 (전원홍)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-25

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

집합건물 등기부 요약: 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 5호선 미사역 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 주변의 아파트단지, 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 하며, 대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다. 근린생활시설로서 상권 내 입지적 장점을 가집니다.

1.4. 생활정보

교통 시설: 지하철 5호선 미사역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설: 단지 인근에 아파트단지, 오피스텔, 공원, 학교 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 거주 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 현재 임차인의 사업장은 폐업 상태이나, 내부의 원상복구는 이루어지지 않은 것으로 조사되었습니다. 이에 대한 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 해당 물건은 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등 일부 법적 규제를 받고 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 동일하게 진행되나 물건의 특성을 사전에 인지할 필요가 있습니다.

주변 시설: 제공된 정보 내에서 혐오시설 등 부정적인 주변 환경에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권의 중심상업지역에 위치한 근린생활시설로서, 양호한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 권리관계상 낙찰자에게 인수되는 부담이 전혀 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 구조 및 설비는 무난한 편입니다. 다만, 폐업된 임차인의 내부 원상복구 여부 및 임대 관계 미확인 등 현장 확인이 필요한 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

미사역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

중심상업지역 내 위치로 안정적인 상권 수요 확보가 가능합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 전혀 없습니다.

폐업 상태인 점을 고려하여, 직접적인 시설 투자 또는 리모델링을 통한 가치 증대 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 980,000,000원으로 평가되었습니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없어 권리상 부담은 없으므로, 시장 시세 및 물건의 현 상태(내부 원상복구 여부 등)를 면밀히 조사하여 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.