나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52274 [1] 경기도 광주시 능평동 625 필하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 능평동 소재 ""능평1리마을회관"" 북측 인근에 소재에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 2층202호로서,
외벽 : 치장벽돌, 외장석 등 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 약 4~5미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.04.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경52274 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 625 필하우스 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 244,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

* 토지면적: 57.98㎡ (약 17.54평)

* 건물면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 위치 및 주위환경

* 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리마을회관" 북측 인근에 위치.

* 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재.

1.4. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 2층 202호.

* 외벽: 치장벽돌, 외장석 마감.

* 내벽: 벽지, 일부 타일 마감.

* 창호: PVC샤시.

* 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 시설 등.

1.5. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지 형상: 부정형.

* 이용 상태: 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 동측 및 서측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 영농여건불리농지.

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

* 차량 접근 가능.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통.

2.2. 주변 환경

* 주거 단지 내 위치하며, 주변 근린생활시설 이용 가능.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 갑6 (국민건강보험공단 압류, 2023-09-20)

* 강제경매 개시 결정: 갑7 (주택도시보증공사, 2025-05-23)

* 을구의 주택임차권(을3)은 말소 대상.

* 본 매각으로 모든 권리(말소기준권리보다 선순위인 권리 포함)가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(전 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-03

* 확정일자: 2021-04-05

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사로부터 2026.04.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되어 권리관계가 명확함.

3.3. 권리 분석 요약

* 인수 보증금: 0원 (본 경매 절차를 통해 모든 인수 대상 권리가 소멸될 것으로 보임).

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 필하우스 (본건 건물) 2019년식, 4층, 52.3㎡ (약 15.82평) : 247,000,000원

* 포레스빌 2013년식, 3층, 53.84㎡ (약 16.29평) : 160,000,000원

* 두루미인3차 2012년식, 1층, 59.96㎡ (약 18.14평) : 164,000,000원

4.2. 시세 분석

* 본건 감정가 244,000,000원 대비, 동일 건물인 필하우스의 최근 매매가 247,000,000원 (면적 15.82평)은 시세가 적정함을 시사합니다.

* 신축 연도(2019년)가 오래되지 않은 필하우스 단지가 과거 연식의 인근 다세대주택 대비 높은 가격대를 형성하고 있음을 확인할 수 있습니다.

* 본건은 2층이며 면적이 15.25평으로, 동일 단지 4층(15.82평) 매물보다 약간 작지만 가격대는 유사하거나 약간 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설, 대형마트 등 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 주택도시보증공사의 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서가 제출되어, 매수인이 임차 보증금을 인수할 위험은 0원으로 분석됩니다.

* 다만, 대규모 보증금(2.5억원)이 관련되어 있어, HUG의 인수조건 변경 및 확약서의 정확한 법적 효력 재확인은 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 특정 용도 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주시 능평동에 위치한 비교적 신축(2019년식) 다세대주택으로, 동일 건물 내 최근 매매 사례와 유사한 가격대를 형성하고 있어 시세 반영이 잘 된 감정가로 판단됩니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 필하우스 단지는 비교적 신축으로 연식 있는 주변 다세대 대비 높은 시세 형성.

* 명확한 권리관계 (인수 보증금 0원).

* 합리적인 감정가 및 최근 실거래가와의 연계성.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 244,000,000원으로, 동일 단지 내 최근 실거래가 247,000,000원(전용 15.82평)과 유사한 수준입니다.

* 임차인 관련 리스크가 해소된 점, 신축 연식 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 보수적인 접근과 낙찰 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 245,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.