나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52399 [1] 경기도 광주시 남한산성면 오전리 58 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 남한산성면 오전리 소재 ""좁은목 마을"" 내에 인근에 위치하며 부근은
지방도변 농촌지대로서 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(2) 부정형 완경사의 토지로서 도로로 이용중임.

기호(3) 부정형 완경사의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역(오전리 좁은목), 제1종지구단위계획구역(지구단위계획구역
세부수립내용은 도시계획과에 별도 확인요(오전리), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(방공기지: 1km)<군
사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역))<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(허용기준구역(3구역))<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공
장설립승인지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 연와조 기와지붕 2층건 주택 및 근린생활시설로서로서,
(사용승인일 1995.12.09)

외 벽 : 벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

공부상 주택 및 근린생활시설이나 현황 ""단독주택"" 으로 이용중임.(후면""건물개황도""참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

후면 ""건물개황도"" 참고

공부와의 차이

본건 건물중 1층 부분은 공부상 용도는 음식점이나 현황 ""주택""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 건물은 공부상 주택 및 근린생활시설이나 현황 "단독주택"으로 이용중이고, 1층 부분 공부상 용도는 음식점이나 현황 "주택"으로 이용중임
3. 목록. 토지는 목록1. 건물인 단독주택 건부지임
4. 목록2.,3.의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52399 (1)

소재지: 경기도 광주시 남한산성면 오전리 58

용도: 공부상 근린주택, 현황 단독주택 (1층 공부상 음식점, 현황 주택)

토지 면적: 754.00㎡ (약 228.1평)

건물 면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

감정가: 783,059,000원 (78,305.9 만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 광주시 남한산성면 "좁은목 마을" 내에 위치하며, 지방도변의 농촌지대로 단독주택, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야 등이 소재합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

용도 지역: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

도로 저촉: 소로2류(폭 8m~10m)

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역(방공기지 1km), 역사문화환경보존지역(2, 3구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

총 채권액: 806,100,000원 (80,610 만원)으로, 감정가를 초과합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

기타 권리: 수원세무서장의 압류 기록이 있으나, 임의경매 개시 결정과 함께 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 본건 인근에는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

잠재적 상업 가치: 현재 단독주택으로 이용 중이나, 공부상 용도에 근린생활시설이 포함되어 있어 향후 용도 변경 또는 복합 용도 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 농촌지대 및 주택 위주의 지역 특성상 상업적 가치 증대보다는 주거 가치에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "좁은목 마을" 내에 위치하며, 인근으로 공원, 농경지 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 주요 편의시설 및 상업 시설은 차량 이동 후 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육 시설: 인근 학교 정보는 별도 확인이 필요합니다.

의료 시설: 인근 의료 시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 주택 및 근린생활시설, 1층 음식점 용도와 달리 현황 단독주택 및 주택으로 이용 중이므로, 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1995년 12월 사용 승인된 건물로, 약 30년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 147.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 이에 대한 별도 감정평가액이 없어 가치 평가 및 처리 방안을 신중히 검토해야 합니다.

토지 이용 제한: 다양한 토지 이용 제한(환경, 군사, 문화재 등)이 있어 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

면적 및 경계 확인 필요: 제시된 토지 목록 2, 3의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 별도 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 남한산성면의 조용한 농촌 지역에 위치한 근린주택으로, 현재는 단독주택으로 이용 중입니다. 넓은 대지 면적과 자연 친화적인 환경이 장점이나, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 다수의 토지 이용 제한, 건물 노후화, 제시외 건물 처리 문제 등의 단점도 존재합니다. 높은 채권 총액은 시세 대비 충분한 가격 경쟁력을 확보해야 하는 부담 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

현황 주거 가치: 단독주택으로서의 활용도가 높아 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

넓은 대지 면적: 754㎡ (약 228평)의 넓은 대지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

주변 개발 잠재력: 남한산성 인근 지역의 개발 동향에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 광주시 남한산성면 지역의 단독주택 및 근린주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 물건들은 대략 7억원 초중반대에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가(7억 8,305만 9천원)는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 인수 보증금이 없고, 권리 상 문제가 없는 점, 그리고 현재 시세와 잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 제시외 건물, 토지 제한 등)을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 85% 수준인 6억 2천 6백만원 ~ 6억 6천 5백만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 제시외 건물 및 토지 경계 등에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.