나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56576 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 76-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 '화서초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 주상용 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원거리에 지하철1호선 수원역이 소재하는 등 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 약4미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1973년 9월 18일 사용승인 후 1층 일부 1979년 8월 30일 증축, 2층 1985년 7월 25일 증축된 단독주택으로

- 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감, 목재패널 붙임 마감 등,
- 바닥 : 장판마감 등,
- 창호 : 알루미늄 샷시 등.

이용상태

단독주택(1층, 2층 각 : 방3, 주방, 거실, 화장실, 현관, 베란다 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

본건 연제호 지분은 무관하나 등기사항전부증명서 상 소유지분비율(연수빈, 연제만)과 건축물대장 상 소유지분비율(연수빈, 연제만) 상이한바 정정이 요구됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물현황도 없어 개략목측 후 내부구조도 등 도시하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각. 지분매각
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3.제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56576 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 76-11

용도: 단독주택

감정가: 149,017,060 원

토지면적: 148.10㎡ (약 44.80평)

토지 지분: 44.43㎡ (약 13.44평)

건물면적: 147.65㎡ (약 44.66평)

건물 지분: 44.29㎡ (약 13.39평)

제시외 건물 면적: 117.23㎡ (약 35.46평) - 매각 포함

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 대OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 '화서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 원거리에 지하철 1호선 수원역이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건은 서측으로 약 4미터의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2025년 1월 20일자 롯데캐피탈의 가압류 (갑5)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류 및 강제경매는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

* 선순위 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 두 명 존재합니다.

* 임차인: 연제구 (연 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2012년 8월 17일

- 대항력: 있음

* 임차인: 윤주영 (윤 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017년 3월 15일

- 대항력: 있음

* 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 상속, 매매 이력과 함께 다수의 가압류 및 강제경매가 기입되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 건축물대장 상 소유지분비율과 등기부상 소유지분비율이 상이하여 정정이 요구된다는 점은 특이사항입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (다세대 주택 기준)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 화서동의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 거래: 67.27㎡ (약 20.3평) 규모의 2018년식 다세대 주택이 3억 원에 거래되었습니다. 평당 약 1,470만 원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 36.57㎡ (약 11.0평) 규모의 1990년식 다세대 주택이 3천 8백만 원에 거래되었습니다. 평당 약 345만 원 수준으로, 이례적으로 낮은 가격으로 거래된 것으로 보이며 추가 확인이 필요합니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 28.98㎡ (약 8.7평) 규모의 2003년식 다세대 주택이 1억 250만 원에 거래되었습니다. 평당 약 1,180만 원 수준입니다.

* 분석 의견

제공된 시세 정보는 주로 다세대 주택에 해당하며, 본건은 단독주택의 지분 매각 물건이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 화서동 일대의 부동산 시장은 꾸준한 거래량을 보이며, 신축 및 비교적 최신 연식의 다세대 주택은 평당 1,000만 원 이상의 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본건은 건축 연도가 오래되었으나 토지 지분이 포함되어 있어 이를 고려한 시세 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 인근에 화서초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주택가에 위치하여 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 기타

아파트, 단독주택, 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 공동 소유자와의 관계, 향후 재산권 행사 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자의 우선매수신고

등기부상 공유자들이 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수 신고인의 지위를 상실하게 됩니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 상황을 발생시킬 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 차임 0원)

보증금 및 차임이 0원인 임차인이나, 전입일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 협상 과정이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 및 토지 소유지분 비율 상이

건축물대장과 등기부등본 상 소유 지분 비율이 상이하여, 이에 대한 정정 필요성이 제기된 점은 추후 건물 이용 및 재산권 행사 시 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

감정평가서상 ㄱ~ㄹ로 표시된 제시외 건물 117.23㎡ (약 35.46평)이 매각에 포함됩니다. 이 건물의 철거, 이용, 관리 등에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도

1973년 9월 18일 사용승인된 건물로, 오랜 시간이 경과하여 전반적인 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 화서동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 인근에 학교와 주거 시설이 밀집해 있어 생활 인프라 접근성도 무난합니다. 그러나 단독주택 지분 매각 물건으로서 공동 소유자와의 관계 설정, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원, 차임 0원), 건축물대장과 등기부상 지분 비율 상이 문제, 그리고 1973년 준공된 노후 건물이라는 점 등 복합적인 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각과 공유자 우선매수권은 투자자가 직접적인 이익을 얻기 어렵게 만들 수 있는 주요 변수입니다.

8. 투자 포인트

* 화서동 일대의 꾸준한 부동산 수요

화서동은 수원시의 주요 주거 지역 중 하나로, 지역 내 주택에 대한 수요는 꾸준하게 유지될 것으로 예상됩니다.

* 토지 지분 포함으로 인한 잠재적 가치

비록 지분 매각이지만 토지 지분을 포함하고 있다는 점에서, 향후 건물 노후화에 따른 재건축 또는 토지 활용 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 공동 소유주와의 협의가 필수적입니다.)

* 제시외 건물 포함으로 인한 면적 확장 가능성

매각에 포함된 제시외 건물 면적을 활용하거나 정비하여 토지 이용 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 단독주택 지분 매각 물건으로, 특히 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재와 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 건축 연도(1973년)가 매우 오래되어 상당한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

감정가는 149,017,060원이며, 이는 본건 지분 가치에 대한 객관적인 평가액으로 볼 수 있습니다. 주변 다세대 주택 시세(평당 약 345만 원 ~ 1,470만 원)를 참고하였을 때, 해당 지역의 부동산 가치는 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 지분 면적(토지 약 13.4평, 건물 약 13.4평)과 감정가를 고려하면, 평당 약 1,110만 원 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

위에서 언급된 여러 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없으나, 명도 과정의 불확실성을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 하향된 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000 원 ~ 145,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.