나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52387 [1] 경기도 하남시 덕풍동 860-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사중학교"" 남동측에 인근에 위치하며 주위는 단독주택지대로서, 배후에 근린상업시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철 5호선 '하남풍산역'과의 거리 등 대중교통의 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 다가구주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 소로2류, 북동측으로 소로1류(보행자도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-10-14)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층, 지상4층 다가구주택으로서
(사용승인일 : 2018.02.14)

외벽 : 몰탈위 석재 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

다가구주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

-지1층 : 창고로 등재되어 있으나 이용상황 미상임.
-1층~4층 : 다가구 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 전기설비, 개별냉난방구조 등.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 대지 지상의 대부분에는 목록2. 건물이 소재하는 것으로 보이나, 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함
3. 목록1. 토지에 부합된 조경시설 및 수목 등은 토지에 포함하여 평가
4. 목록2. 주택은 현황상 6개 방실(101호, 102호, 103호, 105호, 지하1호, 지하2호)이 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52387 (1)

소재지: 경기도 하남시 미사강변한강로364번안길 20-12 (덕풍동)

용도: 다가구주택

건축물 사용승인일: 2018년 02월 14일

감정가: 2,890,912,760원

토지면적: 304.70㎡ (약 92.17평)

건물면적: 387.89㎡ (약 117.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택지대로서 배후에 근린상업시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도, 지하철 5호선 '하남풍산역'과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태

본건은 남동측으로 소로2류(폭 8m~10m), 북동측으로 소로1류(폭 10m~12m, 보행자도로)와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 01월 15일 접수된 하남농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

현황 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 인수되는 권리

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

* 유영숙: 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2018.03.06, 배당신고일자 2025.07.31, 대항력 있음. (유 )

* 나지훈: 보증금 410,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.12.21, 확정일자 2020.12.15, 배당신고일자 2023.01.05, 대항력 없음. (나 )

* 이복순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020.07.13, 대항력 없음. (이 )

* 전홍석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020.07.21, 대항력 없음. (전 )

* 정운철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020.08.26, 대항력 없음. (정 )

* 황상훈: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023.01.19, 확정일자 2023.01.03, 배당신고일자 2025.07.31, 대항력 없음. (황 )

* 주요 특이사항

대항력 있는 임차인으로 유 (보증금 500,000,000원)이 존재함.

* 주의사항

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요함.

3. 토지에 부합된 조경시설 및 수목 등은 토지에 포함하여 평가함.

4. 주택은 현황상 6개 방실(101호, 102호, 103호, 105호, 지하1호, 지하2호)이 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경

주로 단독주택이 밀집한 지역으로, 인근에 근린상업시설, 아파트 단지, 학교 등이 자리하고 있어 주거 생활 환경이 양호함.

* 인근 주요 시설

미사중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 주변 혐오시설

본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

단독주택 위주의 주거 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공함. 배후 상업 시설 및 아파트 단지로의 접근이 용이함.

* 교통 환경

지하철 5호선 하남풍산역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

* 교육 환경

미사중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 유 의 존재. 보증금 500,000,000원에 대한 인수 여부는 경매 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 함. (현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음)

* 토지 지상 건물 및 인접 토지와의 정확한 경계, 면적 등에 대한 별도 확인이 필요함.

* 현황 주택 내 6개의 방실이 있으나, 내부 이용 현황 및 상태에 대한 상세 확인이 요구됨.

* 임대 관계가 명확히 확인되지 않아 실제 임대차 현황과 다를 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 하남시 신흥 주거지역에 위치하며, 학교 및 상업시설 접근성이 좋은 입지 조건을 갖춘 다가구주택임. 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨. 다만, 대항력 있는 임차인 유 의 존재와 토지 경계 및 건물 현황에 대한 추가적인 확인이 필요하므로, 이러한 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 미사강변도시 개발과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 안정성이 높음.

* 인근에 다수의 학교와 상업시설이 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 명확한 자산 확보가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,890,912,760원

권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인 유 의 존재 및 토지 경계 확인 필요성 등 리스크 요소를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. 정확한 최적 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사를 병행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.