나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층201호 (신 주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32)

* 토지면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

* 건물면적: 78.40㎡ (약 23.71평) (전용면적 기준)

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

* 감정가: 293,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 각각 접한 세로각지입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013-07-05 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권 (1,032,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존 (2013-07-05)

* 근저당권 (2013-07-05, 말소기준, 수산업협동조합중앙회, 1,032,000,000원)

* 소유권이전 (2014-02-06, 매매)

* 압류 (2023-10-17, 수원시, 말소)

* 임의경매개시결정 (2025-06-18, 수협은행, 1,048,573,508원)

* 압류 (2025-07-23, 국민건강보험공단, 말소)

* 압류 (2025-12-23, 수원시팔달구청, 말소)

* 압류 (2026-06-22, 수원시, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-22

* 확정일자: 2021-07-22

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 1,032,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 일반상업지역에 위치하며, 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 혼재하는 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

* 수원공업고등학교 인근으로 교육 관련 시설과 함께 노변 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 서비스 업종이 주를 이루고 있어, 오피스텔로서의 주거 수요와 함께 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 검색 결과, 수원공업고등학교 주변에 쓰레기 소각장, 화장장 등 일반적으로 혐오시설로 인식되는 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 수원공업고등학교가 있으며, 주변에 대규모 마트나 병원 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 건물시설: 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주거 형태: 본건 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 전체로는 5층-7층이 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건/공동담보: 채권이 유동화되었거나 여러 부동산에 공동으로 설정된 근저당이 있어 권리관계가 복잡할 수 있으나, 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준 권리 이하 권리는 소멸 예정입니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조를 건축물대장 도면을 참고하여 파악하였으며, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 이해관계인 부재로 상세한 임대관계 등은 미상이나, 임차인 현황은 파악되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 샤인팰리스 오피스텔로, 일반상업지역에 속해 있어 주거 및 업무용으로 잠재적인 가치가 있습니다.

* 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변 주거지역 및 상업시설과 조화를 이루고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 기본 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 감정가는 293,000,000원이며, 현재 시세 조사 결과와 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 인계동은 수원 도심에 속하여 직주근접성이 우수하며, 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 본 건물이 위치한 샤인팰리스는 2013년에 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 7층 규모로 지역 내 역할을 할 수 있습니다.

* 해당 물건은 주거용 오피스텔로 이용 가능하며, 건물 내 다른 호실들이 다세대주택으로도 활용되는 점을 볼 때, 다각적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 인근 유사 오피스텔 매매 사례를 볼 때, 본건 감정가는 최근 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 감정가는 293,000,000원입니다.

* 최근 주변 유사 물건(인계동 샤인팰리스 오피스텔, 전용면적 약 78.40㎡)의 매매 시세는 약 2억 7천만원에서 3억 2천만원 사이로 파악됩니다.

* 구체적으로, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례는 약 2억 9천만원 수준에서 거래된 것으로 확인됩니다.

* 따라서 본건의 감정가는 현재 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건의 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 보증금 또한 인수하지 않습니다. (대항력 없음)

* 현재 시세를 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 263,700,000원 (감정가 90%) ~ 278,350,000원 (감정가 95%) 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 다만, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.