나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2226 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 1층1011호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ""모란 사거리"" 남측 인근에 위치하며 부근으로는
아파트, 단독주택 및 다가구주택, 업무시설 및 상업시설, 재래시장, 근린생활시설, 공원등이
소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(모란역)이 소재하여
대중교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층-지상10층 건물 내 1층 1011호로서,

외 벽 : 범랑판넬 및 강화유리 및 석재붙임.

이용상태

공부상 ""판매영업시설(상점)""이나 현황 의류매장으로 이용중임.(후면""사진""참고)

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 주차장 진입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2)
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(3)
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 조사일 현재 본건은 인접호수와 경계구분이 되지않고 바닥의 경계표시도 확인되지 않아
금번 평가에서는 집합건축물대장의 건축물현황도등을 통해 본건의 위치를 확인하였으니
경매진행 및 입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 판매영업시설(상점)이나, 현황 벽체가 없고 인접호수와 경계가 구분되지 않는 오픈형상가로 현황 의류매장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경2226 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 1층 1011호

용도: 근린상가 (판매영업시설)

감정가: 47,000,000원

토지 면적: 1.04㎡ (약 0.32평)

토지 지분: 1.045㎡ (약 0.32평)

건물 면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

건물 지분: 3.74㎡ (약 1.13평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 특이사항

공부상 판매영업시설(상점)이나, 현황은 벽체가 없고 인접 호수와 경계 구분이 되지 않는 오픈형 상가로 의류 매장으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "모란 사거리" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 업무시설 및 상업시설, 재래시장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역(모란역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 높이가 같고 평탄한 정방형의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 주차장 진입이 가능하며 외곽 공도와도 잘 연결되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2006년 3월 3일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

본 경매는 2025년 6월 10일 접수된 농협은행의 임의경매(갑8)로 진행됩니다.

등기부상 채권 총액은 56,127,184원입니다.

이하 을구 및 병구의 권리들은 말소기준권리 이하이므로 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 주식회사이랜드리테일

보증금: 4,127,184원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권(을2)으로 확인되며, 말소 예정. 인수 부담 없음.

3.3. 인수되는 권리

총 인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 입지

본건은 성남의 주요 교통 요지인 "모란 사거리" 인근에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 주변에 다양한 주거, 상업, 업무 시설 및 재래시장이 공존하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

복합적인 상권 특성을 지니고 있어, 의류 매장으로서 잠재적인 고객층 확보가 가능합니다. 재래시장과의 인접성은 전통적인 소비층의 유입을 기대할 수 있으며, 인근의 주거 및 업무 시설은 꾸준한 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건 주변에는 모란역을 비롯한 대중교통 시설, 재래시장, 근린생활시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 이용에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, 인근 공원은 지역 주민 및 상가 이용객들에게 휴식 공간을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 불일치

건축물대장상 '판매영업시설(상점)'이나, 실제 현황은 벽체가 없고 인접 호수와 경계 구분이 불분명한 오픈형 상가로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처분이나 원상 복구 명령의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 매우 협소한 면적

토지 1.04㎡, 건물 3.74㎡의 면적은 실제 영업 공간으로 활용하기에 매우 제한적입니다. 소형 평수라는 점을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 경계 불분명 및 현황 파악의 어려움

인접 호수와 경계 구분이 되지 않고 바닥의 경계 표시도 확인되지 않아, 정확한 본건의 위치 및 실제 사용 면적 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 불확실성

조사일 현재 임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 중원구 모란역 인근에 위치한 소형 근린상가로, 우수한 입지 조건과 상대적으로 낮은 감정가를 바탕으로 소액 투자처로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

현재 오픈형 상가로 의류매장으로 사용 중이며, 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

하지만, 매우 협소한 면적, 현황과 공부상 불일치, 경계의 불분명함 등은 분명한 리스크 요인으로 작용하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 모란역을 중심으로 형성된 성남의 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구 확보가 유리합니다.

* 소액 투자 가능: 4,700만원의 감정가를 기준으로, 비교적 적은 자금으로 투자가 가능합니다.

* 상업 및 주거 복합 지역: 다양한 업종의 경쟁력과 상주 수요를 모두 확보할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

* 활용 가능성: 현재의 오픈형 구조에서 벗어나, 내부 설계를 통해 더욱 효율적인 공간 활용 및 가치 증대가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다각적인 분석을 통해 산정되어야 합니다. 감정가 4,700만원을 기준으로, 물건의 특성(협소한 면적, 현황과 공부상 불일치, 경계 불분명 등)과 시장 상황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 시장에서 거래되는 사례, 유사 물건의 낙찰가율, 권리상 하자 유무 등을 파악하는 것이 중요합니다.

본건의 경우, 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵고 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 향후 활용 가치에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (별도의 인수 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.