나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56565 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 지하철 수인분당선 ""수원시청역"" 북서측
인근에 위치하며, 대상물건 인근은 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 수인분당선 ""수원시청역"" 및 인근
버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 12층 건물 내 제10층 제1001호로서,
외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택-도시형생활주택(원룸형)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

을구 1번 전세권설정등기(2021.12.29.등기) 및 을구 3번 주택임차권(2025.6.13. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56565 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 길* (강제경매 신청자, 전세권자 및 임차인)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1001호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 12층 건물 내 제10층 제1001호

사용승인일: 2021년 03월 17일

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 147,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.65㎡ (약 1.71평)

건물면적(전용면적): 14.64㎡ (약 4.43평)

건물지분: 14.64㎡ (약 4.43평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 지하철 수인분당선 "수원시청역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

지하철 수인분당선 "수원시청역"까지의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능하며, 물건지 북서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

물건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 우성디앤씨)

* 을구 1번: 전세권설정 (권리자: 길*, 금액: 155,000,000원, 접수일: 2021.12.29). 말소기준권리. 매수인 인수.

* 을구 2번: 근저당권 (권리자: 주식회사 무궁화신탁, 금액: 264,000,000원, 접수일: 2022.09.30). 말소 예정.

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 길*, 금액: 155,000,000원, 접수일: 2025.06.13). 전입일: 2021.12.29, 확정일자: 2021.11.30. 매수인 인수.

* 갑구 7번: 강제경매 (권리자: 길*, 금액: 155,000,000원, 접수일: 2025.06.23). 말소 예정.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 전세권설정등기 (2021.12.29. 등기)가 말소기준권리입니다.

3.3. 매수인 인수 권리

* 을구 1번 전세권설정등기 (길*): 155,000,000원.

* 을구 3번 주택임차권 (길*): 155,000,000원.

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 특히, 임차인 길*은 전세권자이면서 동시에 주택임차인으로서 배당요구를 하였으며, 해당 보증금 전액이 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 이는 총 310,000,000원의 보증금 부담으로 이어집니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 길*

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-29

* 확정일자: 2021-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 전세권설정등기(2021.12.29. 등기) 및 을구 3번 주택임차권(2025.6.13. 등기)은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

수원시청역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 직주근접 수요와 배후 주거 수요를 동시에 갖추고 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2015년) 및 면적(약 17.59㎡)의 'I'MHOME'이 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 409만원 수준입니다.

본 물건(센트럴하임, 2021년 사용승인, 14.64㎡)의 현 시세는 ㎡당 약 409만원을 적용 시, 약 59,880,000원 (6천만원) 수준으로 추정됩니다.

감정가는 147,000,000원으로, 현 시세 추정치와 약 8,712만원의 상당한 괴리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설, 상업시설(CGV, 롯데몰, NC백화점 등) 및 공공시설(수원시청)이 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 세대에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매수인 인수 권리 부담: 총 310,000,000원 (전세권 1.55억 + 주택임차권 1.55억)의 보증금이 매수인에게 인수되는 가장 큰 리스크입니다. 이는 물건의 현재 시세(약 6천만원) 및 감정가(1.47억)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

* 감정가와 현 시세의 괴리: 감정가가 현 시세보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 높습니다. 다만, 유찰 시에도 인수되는 권리 부담은 동일하게 적용됩니다.

* 임차인 보증금 관련 불확실성: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 말소되는 권리 기준일 수 있습니다. "말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라는 문구는 매수인이 실제 해당 보증금(3.1억)을 부담해야 할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

* 작은 면적: 전용면적 4.43평의 소형 주택으로, 투자 또는 실거주 시 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 권리분석 결과 매수인이 인수해야 하는 전세권 및 주택임차권 보증금이 3.1억원에 달합니다. 이는 현재 추정되는 물건 시세(약 6천만원) 및 감정가(1.47억)를 훨씬 상회하는 금액입니다. 또한, 감정가가 현 시세 대비 과도하게 높게 책정되어 있어 유찰 가능성이 높습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 낙찰받더라도 상당한 금전적 부담이 예상되어 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 내 위치로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 등 소규모 임대 수익 또는 실거주 목적에 부합할 수 있습니다. (단, 인수되는 권리 부담은 반드시 고려되어야 합니다.)

* 향후 시세 상승 잠재력: 수원시의 개발 계획 및 역세권 가치 상승에 따른 잠재적 시세 상승을 기대할 수 있습니다. (그러나 현재로서는 인수되는 채무 규모가 훨씬 커 투자가치를 상쇄합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 매수인에게 인수되는 전세권 및 주택임차권 보증금이 총 310,000,000원에 달합니다. 이는 현재 추정되는 시세(약 6,000만원)를 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서, 현 시세 및 감정가를 기준으로 현실적인 입찰가를 산정하는 것은 어렵습니다.

* 입찰자는 최소 310,000,000원 이상의 금액을 부담할 준비가 되어 있어야 합니다.

* 이는 물건의 현재 가치 및 향후 수익성을 고려했을 때, 투자가치가 없는 수준입니다.

* 따라서 본건은 유찰될 가능성이 매우 높으며, 낙찰받더라도 상당한 위험이 따르므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재로서는 실익 있는 입찰가 제시가 불가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.