나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56394 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 18-7 어반하임 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 소재 ""동림2리마을회관"" 북서측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 벽돌치장쌓기, 시멘트 몰탈위 페인팅등 마감
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 4미터내외 도로와 접하며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 등임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56394 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 18-7 어반하임 102동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 324,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 52.54㎡ (약 15.90평)

* 건물면적: 72.17㎡ (약 21.83평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 소재 ""동림2리마을회관"" 북서측에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 인근에 다수의 대학교(용인대학교, 한국외국어대학교 등)가 위치하고 있으나, 직접적인 상권 형성보다는 주거 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

* 차량으로의 진출입이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 다만, 대중교통을 이용한 서울 도심 또는 주요 업무지구로의 접근성은 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건 토지는 대체로 사다리형의 토지로, 도시형 생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 물건지 동측으로 노폭 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 큰 문제는 없습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권(채권액 228,000,000원)입니다.

* 이 기준권리보다 늦게 설정된 등기된 권리(소유권 이전, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

* 따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 변동: 윤소연 → 김종현 → 이재원 (2021년 7월 9일 매매)

* 채권 총액: 368,281,341원 (근저당 228,000,000원 + 가압류 14,028,134원 + 가압류 126,253,207원)

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 모현읍 동림리 지역은 전반적으로 주거 기능 중심의 생활권입니다.

* 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 대형 쇼핑몰이나 백화점 등 상업시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 인근 지역으로 이동해야 합니다.

* 다수의 대학교가 소재하고 있어 배후 수요가 있는 지역으로 볼 수 있으나, 본 물건 자체의 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치가 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 2017년 5월 사용승인을 받았습니다.

* 건물은 5층 중 3층에 위치하며, 전용면적 72.17㎡(약 21.83평)로 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 일반적인 다세대주택의 구조입니다.

* 내부에는 위생, 급배수, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 적은 편입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 점유자가 누구이며 임대차 관계가 있는지 여부가 불확실합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상 규제: 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 연도를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

* 지역 내 대학교 등 배후 수요가 있어 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2017년 건축)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 용인시의 개발 계획 및 인근 지역의 주택 수요를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 건물면적(72.17㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도의 주변 다세대주택 실거래가를 고려했을 때, 현 시세는 약 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가(324,000,000원)가 현재 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 시세 기준 하한가 및 보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 상세 검토, 주변 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.