나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56385 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리에 소재하는 '송전3리 마을회관' 동측 인근에 위치하며 주변 일대는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등의 혼재 지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 나동 4층 402호로서,

외벽 : 치장벽돌 또는 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

- 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인할 수 없었으며 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어
있으나 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 탐문됨.

- 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여시에는
사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지, 부정형의 토지로 접면도로 및 인접지 등과 등고 평탄한 편이며 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 남서측으로 중로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역(2024-12-15), 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함).
가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이며
기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건과 관련하여 등기사항전부증명서상 임차보증금 금141,000,000원의 임차권이 설정되어 있음.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인할 수 없어 통상적인 관리 및 이용상황을 상정하여
평가하였는바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용중임
2. 신청채권자로부터 2026.4.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56385 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 4층 402호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 실제 주거용 이용)

감정가: 148,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

토지 지분: 26.0619㎡ (약 7.88평)

건물 면적: 51.45㎡ (약 15.56평)

건물 지분: 51.453㎡ (약 15.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리에 소재하며, 주변 일대는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '송전3리 마을회관' 동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 토지의 남서측으로 중로 3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 중로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 11월 24일 접수된 근저당권(채권자: 김민숙, 채권최고액 84,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이종엽)

보증금: 141,000,000원

전입일자: 2020년 7월 31일

확정일자: 2020년 7월 17일

대항력: 없음

비고: 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, HUG 인수 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 분석 결과, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 용인시 처인구 이동읍 송전리는 지속적인 택지 개발과 함께 상업 시설이 발달하고 있는 지역입니다. 주변에 다수의 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 오피스텔이 업무시설로 등록되어 있으나 주거용으로 이용되는 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 건물 설비

내부 확인은 어렵지만, 탐문 결과 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상 업무시설로 등록되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중인 점은 향후 행정 처분이나 세금 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 임차인 확약서 관련

임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출되었으나, 경매 진행 시 이와 관련된 절차 및 최종 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 성장관리권역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 추후 토지 이용 및 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 내부 확인의 제약

관계인의 폐문 부재로 인해 물건 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 따라서 내부 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등은 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리에 위치한 오피스텔로서, 감정가는 148,000,000원입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 특히, 임차인으로부터 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 확약서가 제출되어 권리 관계가 매우 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 실사용 용도의 차이, 그리고 내부 확인이 불가능하다는 점은 반드시 인지하고 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 지역 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 용인시 처인구 지역의 지속적인 개발 잠재력과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 가치 상승을 통한 수익 극대화가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 148,000,000원이며, 건물 면적은 51.45㎡ (약 15.56평)입니다. 감정가 기준 평당 약 9,511,568원 수준입니다.

주변 부동산 시세 조사 결과, 드림펠리체 또는 인근 유사 오피스텔의 동일 면적대(약 50㎡) 매매가는 155,000,000원에서 170,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 낙찰 후 즉시 주거용으로 활용 가능하거나 임대가 가능한 점을 고려하여, 현 시세와 감정가를 종합적으로 판단할 때 158,000,000원에서 165,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 시세 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설 조사 결과, 본건 주변에서 심각한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.