나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1377 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 27-122 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건 중 5층 501호로서,
외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4 ~ 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(서호초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전
제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용
비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1377 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 27-122 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 41.84㎡ (12.66평)

* 건물면적: 42.49㎡ (12.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 없음

* 건축물 주요 정보: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 5층 중 5층 (사용승인일: 2014)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 로폭 약 4 ~ 5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서호초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

* 주변 환경 분석: 해당 물건은 서호초등학교 남측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 북측으로 폭 4~5미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 주차가 가능합니다. 다만, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 불편이 있을 수 있습니다. (별도 혐오시설 검색 결과 없음)

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 최초 소유권 보존은 정미자(2014-09-17), 소유권 이전은 이건표(2015-01-09) 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리인 신한은행 근저당(2015-01-09, 132,000,000원)이 말소될 예정입니다.

* 이후 수원세무서장, 주식회사캐리어수원총판, 국민건강보험공단의 압류 및 가압류가 등기되었으며, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시결정 또한 신한은행(2025-06-20)에 의해 이루어졌으며, 이 역시 말소 대상입니다.

* 채권자 및 채무총액: 채권자는 신한은행이며, 등기부상 채권 총액은 142,955,000원입니다.

* 말소 예정 권리: 을3(근저당), 갑5(압류), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(임의경매) 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. (물건명세서 참고)

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* (주의: 임대관계 미상으로, 실제 임차인 현황은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

* (주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 다세대/연립주택 최근 매매 정보 분석:

* 분석 대상 물건 (본건): 42.49㎡ (12.85평), 2014년식 (사용승인일 기준), 5층

* 중앙빌라1동: 다세대, 43.28㎡ (13.09평), 1989년식, 8,000만원 거래 (약 184.84만원/㎡)

* 궁전연립: 연립, 37.62㎡ (11.38평), 1984년식, 10,000만원 거래 (약 265.82만원/㎡)

* 동명그린맨션: 다세대, 59.52㎡ (18.00평), 1995년식, 16,500만원 거래 (약 277.22만원/㎡)

* 시세 동향:

* 비교적 최근(2026년 7월) 거래된 유사 다세대주택 (동명그린맨션, 1995년식, 59.52㎡)은 약 16,500만원에 거래되었습니다 (약 277.22만원/㎡).

* 본건은 2014년식으로 비교 대상 주택들보다 신축에 해당하여 더 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 감정가(208,000,000원) 대비 최근 거래 시세가 상대적으로 낮은 편임을 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 물건 인근에 서호초등학교가 위치하고 있어 학군이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용도 가능합니다. (보통 수준)

* 편의시설: 주위 환경이 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내부: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 제한: 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활 불편 또는 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 추가 확인 필요)

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 분석되어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 전략이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2014년식)에 해당하며 서호초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 편의시설 이용 또한 보통 수준으로 무난한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 군사시설 관련 지역 편입으로 인한 소음 및 이용 제한 가능성과 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 잠재적으로 존재합니다. 가장 중요한 점은 감정가(208,000,000원) 대비 최근 시장 거래가(평당 약 184.84만원 ~ 277.22만원)가 낮게 형성되어 있다는 점입니다. 신축 연식과 비교적 양호한 입지 조건을 고려하더라도, 감정가와의 괴리가 커서 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2014년식으로 비교 대상 주택들보다 신축이어서 자산 가치 유지 및 선호도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 서호초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다 (단, 지상권 제외).

1.8. 예상 입찰가

* 본건 건물 면적(42.49㎡)과 2014년식이라는 점을 감안할 때, 최근 주변 시세(평당 약 184.84만원 ~ 277.22만원)를 고려하여 평당 약 350.00만원 ~ 400.00만원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

* 이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 148,715,000원 ~ 169,960,000원으로 산정됩니다.

* 다만, 감정가(208,000,000원)와의 차이가 상당하므로, 시장 상황 및 물건의 실제 가치를 면밀히 재평가하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰 시, 유동화 물건이라는 점과 군사 시설 관련 제한 사항 및 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.